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房地产企业战略决策

与风险管理西安中道财税咨询

房地产企业四种死法

房地产行业背景分析房地产企业运营与财税管理房地产企业资金战略与风险分析房地产企业运营战略与风险分析房地产企业土地获取与风险分析

房地产行业特殊地位

房地产行业特殊地位二、不标准的行业1、作为一个较新的，正在蓬勃开展的行业，标准度较低；2、行业布局尚未完全形成；3、行业开展稳定性较差；4、高增长和资源的稀缺掩盖了行业的不标准。

房地产行业特殊地位三、监管力度日益加强的行业房地产企业行业监管金融监管税收监管

房地产行业特殊地位四、独特运营模式的行业1、经营体系的独特性；房地产工程运营完全不同于普通生产和流通性企业，从取得土地、设计规划、工程建设、营销筹划、产权分割形成了一个独特的运营链条，这个运营链条的显著特点是各个环节不可逆转。这种独特性也决定了房地产企业财务体系和税务体系必须吻合运营体系的所有特点。2、税务体系的独特性；房地产企业涉及的税种繁杂，核心税种为营业税、所得税和土地增值税。房地产独有的运营模式决定了房地产企业所得税及流转税体系的独特征管模式，正是这种独特征管模式给房地产企业带来巨大风险。而土地增值税成为房地产企业的核心税种，成为决定房地产企业税负上下的关键点。3、经营收入的透明性；房地产企业处于严格监管之中，公开审批的规划，严格的合同签署监管都使得房地产企业收入根本透明。而这也使得房地产企业财税管理更加复杂和困难。

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房地产企业运营与财税管理房地产运营活动循环现金建设施工取得土地销售债权人股东政府或其他企业税务局客户人力资源流动固定权益负债销售收入销售本钱运营费用利润建筑商及供给商现金流入现金流出现金留存

房地产运营与财税管理房地产企业管理核心钱从哪来钱怎么花钱怎么分预算核算纳税分红回馈社会企业管理

房地产运营与财税管理房地产企业决策目标——是利润吗？问题一：利润高的企业一定比利润低的企业好吗？问题二：销售利润率高的企业一定比销售利润率低的企业好吗？那么，判断的依据到底是什么？

房地产运营与财税管理

房地产运营与财税管理总资产收益率财务杠杆销售净利率总资产周转率本钱费用比率税负比率应收账款周转率存货周转率资金积压期间应付账款周转率固定资产周转率营业收入增长率速动比率利息保障倍数

房地产运营与财税管理企业管理的最高追求——企业价值最大化

管理者决策的关键指标：——自有资金——借入资金——收入——本钱费用与税金——工程开发时间与进度

房地产运营与财税管理进度与周转风险房地产企业土地取得风险资金流与债务风险本钱与税收风险

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房地产企业土地获取与风险分析三、房地产企业取得土地方式及风险应对不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。购置土地收购土地持有方开展工程合作城中村改造代建

房地产企业土地获取与风险分析

房地产企业土地获取与风险分析

房地产企业土地获取与风险分析

房地产企业土地获取与风险分析风险三：拆迁补偿风险案例房地产开发企业甲拟购置乙企业一块土地，土地上有4000平方米办公楼一栋。请问：应该签署土地转让协议还是不动产转让协议？有没有区别?

房地产企业土地获取与风险分析投入新公司投入老公司优点项目核算简单；不涉及其他项目；如有纠纷处理简单。无资质限制；准备周期短；缺点新公司资质限制；准备周期长；项目核算复杂；利益计算牵涉其他项目；如有纠纷，处理困难。

房地产企业土地获取与风险分析

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房地产企业土地获取与风险分析

房地产企业土地获取与风险分析投入房地产开发企业投入非房地产开发企业2006年3月2日前暂免征收土地增值税暂免征收土地增值税2006年3月2日后征收土地增值税暂免征收土地增值税

房地产企业土地获取与风险分析

房地产企业土地获取与风险分析

房地产企业土地获取与风险分析

房地产企业土地获取与风险分析〔四〕、成立工程部，开展工程合作一般的工程合作就是一方出地，一方出钱，出地方将土地过户到房地产公司名下，房地产公司成立工程部独立运营，或者同出地方共同组建工程部，共同管理。工程合作实质：1、土地转让2、土地转让的对价为现金、固定数额收益、固定比例收益或者不动产等。工程合作风险1、营业税风险在合同中约定土地支付对价为现金、固定数额收益、固定比例收益的，营业税计税根底为现金数