商业地产策划院街商业典型案例分析报告.ppt

院街商业典型案例分析;;院街商业的定义及特点;北京苹果社区——充分挖掘商业价值，增加沿街面，形成错落街区，使内外街融为一体;苹果街长500米，由底商商业街和二十二院街围合而成;特点一：造街。通过在主街上支出支巷，造出更多的街，让更多的铺子临“街〞;特点二：造院。通过支巷将人流引导到各个院落，将商铺的价值最大化，同时增加逛街的趣味性

;特点三：景观化。景观绿化与建筑相融合;特点四：小小尺度，趣味空间。主街宽15米，支巷宽2-10米，商铺面积划分从45平米到700平米，共同构建趣味购物空间;万科·运河东1号工程概况;;二层商铺街铺化，提升二层商铺的商业价值;上下不规那么贯穿，逛街新体验;增加街区的情趣和体验价值，打造体验式风情街区;案例小结——院街商业的特点;NEWTOWN需要新鲜度，市场需要兴奋点，三期需要大创意

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——本方案为2002年9月9日汇河新起点公司提案之补充延展文本;;推广传播局部

■“统一脸谱〞——多元化产品的一致性推广价值统合

■“深度征服〞——“美丽时光〞诉求力量组合

■“美丽攻略〞——三期“美丽时光〞情感渗透

■“热度100%〞——三期“美丽时光〞市场推进主线

■“三点两线〞——三期“美丽时光〞卖场组织

■“新生活开幕〞——三期“美丽时光〞概念市场导入策略

■“为新生活排号〞——三期“美丽时光〞上市策略

■“心动NEWTOWN，情定美丽时光〞——三期“美丽时光〞首次开盘策略

■“新生活连锁专卖〞——三期“美丽时光〞二次开盘造势策略

■“人气是真正的媒体〞——三期“美丽时光〞媒体方案;城市推进NEWTOWN：

■?城市建设的快速开展，人口的增长，不断要求城市实力、规模和

功能作出相应的扩容，这是居民区向外拓展的外在动力。

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■?城市散发的热能、废气、噪音，以及绿化缺乏等各种恶劣环境因

素，已不能适应现代居住品质要求。“空气质量好、人居密度低〞

逐渐成为人们追求新生活的标准，这是NEWTOWN新生活的内在动力。

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■??随着交通条件的改善、家庭轿车拥有量的增加，以及郊区居住生

活???境的完善，NEWTOWN的时尚居住日益成为可以体验的潮流。

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■??商业气氛活泼、自然环境优美、功能与布局合理、配套设施完善、

社区效劳齐全、居民充分就业、生态良性循环的NEWTOWN，势

必成为城市生活、文化的有机补充。;万科推进NEWTOWN：

■NEWTOWN起源欧美，50年代开始盛行美国。万科率先在中国进行

NEWTOWN新居住区建设，相继在深圳、上海、天津、沈阳等各大

城市取得实践性的成功。

■成都万科城市花园实现NEWTOWN进程式：

“城花〞一期：从环境优势阐释大盘概念

——“坡地新城假日风情〞

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“城花〞二期朗晴苑：以NEWTOWN三大特征“文化、休闲、健康〞

展开演绎，使NEWTOWN新生活逐步获得市场认同

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“城市〞三期：规模性商业配套以及完善的生活效劳，让

TOWNCENTER建设极致展现NEWTOWN新生活魅力;二、为三期800套三房以上购置市场提供兴奋点

〔一〕重点产品市场确认

第一重点：情景花园洋房；理由：单价最高、总价最高、

占总面积比〔37%〕最大

第二重点：商铺；理由：目前商气缺乏，外来消费兴趣有

待引导

第三重点：电梯公寓；理由：不符合目前市场的选择偏好

其它产品说明：

◆大三房因为单价、总款都与花园洋房存在比较优势，

销售上受花园洋房的拉动性明显

◆二房始终是市场的根底选择

◆小户型低总价、低首付，易于市场消化

;小结

◆商铺力求有最大价值升值回报，在人气、商气旺盛之前不急于销售

◆小户型比例不高

◆因此以花园洋房为代表的三房以上户型〔含大三房、电梯公寓〕

将是我们整个推广工作的重点;■???客源区域全市化

三房总款根本都在25万以上，随着轻型车的普及、按揭购车的流行，该消费层次人群根本都有自购车能力，因此将逐渐淡化交通时间本钱顾虑，为工程带来全市范围内的消费群体。

■???购置目的纯粹化

该消费能力人群对生活有着精致的要求，他们寻求在紧张的事业生活之外，拥有纯粹、宁静、优美的个人家