汇缴培训资料之三房地产企业所得税处理.ppt

房地产企业所得税处理

主讲人：潘斌单位：江苏省高邮市地税局电话：0514手机：E-mail：2021年度企业所得税汇算清缴培训材料之三5/11/20251

前言1.课件以企业所得税为主线，对房地产开发企业所涉及的土地增值税、营业税、城镇土地使用税、房产税等相关税收规定，进行了归纳与比照分析。2.企业所得税规定以国税发【2021】31号为主，对于房地产开发企业所涉及的其他所得税规定，请见09年度企业所得税汇缴培训资料之一企业所得税应纳税所得额解析。3.对于国税发【2021】31号的解读，汲取了张伟老师的诸多观点；课件还取材于在视野论坛下载的诸多老师的资料，房地产业务探讨版张春版主对课件的修改，提出了许多珍贵的意见，在此一并表示深深感谢！4.由于本人水平有限，对于课件中存在缺乏和错误之处，请多加批评指正！并请与本人及时联系，以便自己能及时纠正错误和对课件进行进一步完善。5/11/20252

讲解提纲一、出台背景及相关文件二、概述三、计算公式四、收入的税务处理五、本钱、费用扣除的税务处理六、特定事项的税务处理5/11/20253

出台背景及相关文件5/11/20254

出台背景及相关文件5/11/20255

概述一、适用企业：中国境内从事房地产开发经营业务的企业。二、适用范围：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。〔方法第3条〕三、适用时间：自2021年1月1日起执行。四、关于核定征收企业出现?税收征管法?第35条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,5/11/20256

概述并逐步标准,同时按?税收征管法?等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。〔方法第4条〕国税发【2021】30号文件规定：严禁按照行业或者企业规模大小，“一刀切〞地搞企业所得税核定征收。5/11/20257

计算公式企业所得税：应纳税额＝应纳税所得额×适用税率－减免税额－抵免税额〔条例第76条〕应纳税所得额＝收入总额－不征税收入－免税收入－各项扣除－弥补以前年度亏损〔税法第5条〕应纳税所得额＝利润总额＋纳税调整增加额－纳税调整减少额＋境外应税所得弥补境内亏损－弥补以前年度亏损〔国税发【2021】101号、国税函【2021】1081号〕应纳税所得额=利润总额+〔期末预收账款-期初预收账款〕×计税毛利率+其他纳税调整＋境外应税所得弥补境内亏损－弥补以前年度亏损土地增值税：5/11/20258

计算公式应纳税额＝增值额×适用税率－扣除工程金额×速算扣除系数增值额＝转让房地产收入－扣除工程金额关于土地增值税税率和速算扣除系数增值额与扣除项目金额税率速算扣除系数≤50%30％0＞50%,≤100%40%5%＞100%,≤200%50%15%＞200%60%35%5/11/20259

收入的税务处理一、收入的范围二、收入条件确实认三、关于销售未完工产品应纳税所得额的计算方法1.关于完工产品确实认2.关于完工产品和未完工产品应纳税所得额的计算3.关于预缴申报表和年度纳税申报表的填报4.关于定金和订金的税收处理5.土地增值税相关规定四、不同销售方式销售额及销售时间确实认五、特殊销售方式收入确实认六、其他收入5/11/202510

收入的税务处理5/11/202511

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收入的税务处理对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用：如果代收费用是计入房价中向购置方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除工程金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。〔财税【1995】48号〕二、收入条件确实认：企业通过正式签订?房地产销售合同?或?房地产预售5/11/202515

收入的税务处理合同?所取得的收入，应确认为销售收入的实现〔方法第6条〕1.与所得税根本规定的差异：〔国税函【2021】875号〕除企业所得税法及实施条例另有规定外，必须遵循权责发生制原那么和实质重于形式原那么。并同时满足以下4个条件，确认收入实现：〔1〕商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；〔2〕企业对