房地产估价第五章(共十章).pptxVIP

第五章成本法(CostApproach)§5.1成本法的基本原理二、成本法的理论依据1、生产费用理论2、替代原理2、成本的涵义 ①经济成本 ②估价时点的价格 ③消费者的成本 ④客观成本一、成本法的概念1、成本法的定义

三、成本法的基本公式（一）适合于新开发土地的基本公式新开发的土地价格＝（土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+土地增值收益）*修正系数土地取得费土地开发费利润税费利息土地增值收益新开发土地价格

1、土地取得费用（1）农地①土地补偿费 征用耕地（包括菜田）的补偿标准为该耕地年产值的6-10倍，最高不超过30倍。年产值=3~5年的平均年产量*国家规定的价格②青苗补偿费 根据青苗的生长阶段按规定幅度计算补偿③地上附着物的补偿费 征用土地上的房屋、水井、树木、电杆等附着物的补偿费标准由各省、自治区直辖市人民政府制定，按实际评估予以补偿④新菜地开发建设基金 如北京近郊区每亩3万元，远郊区、县1万元每亩⑤劳动力安置补助费 标准为人均占有耕地数量乘以该耕地每亩年产值的4-6倍。⑥耕地开垦费

旧城区土地征地补偿和房屋拆迁安置补助费被拆迁房屋及附属物的补助费购置拆迁安置用房费安置补助费，包括搬家补助、临时安置补助、临时周转交通补助等被拆迁单位停产、停业期间损失补助费房屋拆迁管理费和服务费政府规定的其他有关税费

3、税费 耕地占用税土地管理费耕地占用税 人均耕地在1亩以下的地区，2~10元/m2， 人均耕地1~2亩的地区，1.6~8元/m2， 2~3亩的地区，1.3~6.5元/m2， 3亩的地区，1.0~5.0元/m22、土地开发费（1）基础设施配套费七通一平三通一平（2）公共事业建设配套费（3）小区开发配套费

开发土地的利用类型开发周期的长短开发土地所处地区的经济环境投资利润＝（土地取得费+土地开发费+税费）*投资回报率成本利润率销售利润率5、投资利润根据费用的发生情况计算计息期4、投资利息

7、土地价格修正 1）个别因素修正 2）使用年期修正 3）公共分摊修正 4）宗地生熟程度修正 5）市场资料比较修正6、土地增值收益土地增值收益＝（1+2+3+4+5）*土地增值收益率

1、直接成本1、直接成本①人工费：土建、安装、管理人员工资②材料、产品、设备费③承包商费用和利润④完工保证金、测量费⑤机械设备使用费⑥监理费⑦辅助设施费⑧安装成本（二）适合于新建房地产的基本公式 新建房地产的价格＝土地价格+建筑物价格 建筑物价格＝直接成本+间接成本+正常利润

2、间接成本①规划、测量②环境评估和申请建筑许可证与执照的费用、评估咨询费用③融资费用④保险和税费⑤销售费用⑥完工售出与迁入期间的管理成本、产权转移费用⑦不可预见费3、正常利润4、注意公共分摊

建筑物折旧旧有房地产的价格＝土地价格+建筑物价格（三）适合于旧有房地产的基本公式

四、特点与适用范围四、特点与适用范围（一）特点1、可以应用于其他方法不适用的不动产估价2、采用成本法评估的价格是一种积算价格，对不动产的效用、价值及市场需求等情况考虑较少，这是成本法的缺陷。3、成本法既可评估不动产价格，也可做投资决策依据（二）适用范围1、适用于缺乏市场交易的不动产2、适用于公益或公用性等不进入市场交易的不动产3、适用于较特殊的不动产4、适用于全新或基本全新的不动产

某些成本要素不易确定和计算01建筑物的损耗估算的难度较大02（三）成本法的局限性

5.2成本法的估价步骤1收集整理资料估算重置价格或重建价格估算建筑物折旧求取积算价格2

0102（二）重置价格与重建价格的求取思路重置价格 效用相同重建价格 复制房地产价格——土地取得价格或开发成本+建筑物购建价格土地价格——假设土地上建筑物不存在建筑物价格——假设已取得空地（一）重置价格与重建价格的概念

1、单位比较法（三）建筑物重建价格的求取方法将建筑物视为一个整体单位面积法根据类似建筑物的单位面积造价，适当修正后乘以建筑物面积价格=单位面积造价*修正系数*面积基准重置价格表单位体积法价格=单位体积造价*修正系数*体积

建筑物基准重置价格表

基准日期：年月价格单位：元/m2钢结构钢混砖混砖木其他普通住宅高层住宅别墅大型商场中小商场办公楼宾馆厂房影剧院体育馆……

2、分部分项法项目数量单位成本成本（元）基础工程150m3200元/m230,000墙体工程160m3400元/m264,000楼地面工程150m3200元/m230,000屋面工程150m3300元/m245,000给排水工程25,000供