(世联怡高)综合体物业发展定位研究及报告.ppt

“综合体物业开展定位筹划体系〞

;目录;;1.1.综合体的概念释义：1+12;1.1.综合体的概念释义：特征〔产品评价指标体系〕;〔1〕城市综合体是城市聚集的产物

①城市形态的表现

在城市核心区域为了降低综合商务本钱而为之。

②经济形态的表现

随着开发商开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的城市综合体。

〔2〕城市综合体是区域开展的产物

未来房地产的主流模式是区域开展，而区域开展的核心就是都市综合体。城市中心大型改造工程根本上都是都市综合体。

〔3〕城市综合体是城市人的客观要求

现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。

〔4〕城市综合体重新吸引中产阶级

西方城市中心建设的重要经验是：将中产阶级重新吸引到市中心来，给衰落的市中心注入新的生命。

;?综合体的雏形

—大型公寓或住宅区;1.2.综合体的开展历程;?第二代综合体——20世纪60年代至70年代

——旧城中心建筑综合体;?第三代综合体——20世纪70年末至今

——区域开发;1.3.综合体开展阶段;1.4.综合体复合功能;1.5.综合体开展模式;功能种类;1.5.1.综合体开展模式：商业核心模式;1.5.2.综合体开展模式：酒店核心模式;1.5.3.综合体开展模式：写字楼核心模式;1.5.4.综合体开展模式：均衡开展模式;客户支撑——已形成商务客群/未来商业核心区;1.6.综合体增值机制解析;1.7.综合体开展趋势：城市-区域一体化;综合体的理论模型;综合体策划思路辨析;;定位部分——不再演绎;产品建议——核心问题;ONE.综合体产品整体规划建议;TWO.商业体量确定方法1;例如1：;例如2：;社区商业千人指标：规划设计标准要求每千人设商业效劳建筑面积708-910㎡。

——?城市居住区设计标准GB50180-90?

区域商业中心人均商业面积合理值为0.3－0.5之间，一般不少于10万㎡

——经验值;案例来源：世邦魏理仕?高新区1号地??工程?。;城市综合体的商务办公面积需要考虑的内容;城市综合体的酒店规模估算;综合体的理论模型;宏观背景;宏观经济与综合体的驱动关系;宏观经济与工程开发时点初探;例如：;片区规划的表现方式;地块解析;规划指标及地块形状;四至分析;交通环境及地块可达性〔外部〕;地块可视性分析;地块通达性分析;周边资源环境;商业研究

;整体市场;**市商业开展概况〔史〕;;;商业开展进程比较;工程分布;商圈变局;商圈研究;例如：;工程实景照片1;商业研究

;区域市场;现存商圈与区域市场的关系

;区域商业分布;现有商业——供给;现有商业——租售情况;现有商业——主要特点(4个角度界定);未来商业〔预售/建设中〕：工程概况及主要特点;;区域商业开展与本工程开展时机;商业研究

;主要竞争工程;