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我国住房“双体系”的模式选择及政策建议

一、我国住房“双体系”构建的指导思想、实施原则和政策目标

1、指导思想

坚持以市场机制配置房地产资源为主导的住房体系建设，保障城镇居民的基

本住房权利，逐步改善城镇居民居住条件，形成我国特有的住房供给和消费模式，

满足城镇居民多层次的不同住房需求。

2、实施原则

市场主导原则。住房保障是对住房市场的必要补充；用市场的基本规律、规

则和原则，规范保障住房的建设和公共资源的配置，是保障住房可持续发展的必

要条件。

量力而行原则。基本保障和改善提高我国城镇居民住房水平，需要充分考虑

我国的土地、资金、财税的供应和调整能力，是随着国家经济实力、地方政府财

力和城镇居民住房支付能力的提高而分阶段实现的。

逐步改善原则。尽管我国经济实力在新世纪有了重大突破，但我国还是一个

有着13亿人口（约6.5亿为城镇常住人口）的发展中大国，无论是保障住房还

是商品住房，其居住条件和环境的提高改善，都是要通过长期努力才能逐步实现

的。不能指望在一个短时期里，集中优势资源，通过一蹴而就的措施解决住房问

题。

协调发展原则。必须强调房地产业和国民经济、住房资源和住房真实需求、

商品住房和保障住房的协调发展，而不是此消彼长的排他性发展。在商品住房和

保障住房内部，同样存在着不同形式住房的协调发展。

城乡统筹原则。我国房地产市场还没有完成从城镇走向城乡一体的历史进

程，这与我国现行的国有土地和集体土地制度密切相关。在发展我国住房双体系

的过程中，要逐步实现城乡规划统筹、城乡土地利用统筹和城乡房地产市场统筹。

因地制宜原则。由于中国经济是立体化的，城乡之间、东西之间均存在着巨

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大的差异，也由于房地产的不动产特性，还由于中央政府和地方政府在财权和事

权上的划分，因此中国商品住房和保障住房的资源需求、政策措施、水平标准在

中国各地也应该存在着客观的差异性。

3、法律政策目标

（1）保障住房

建立健全的住房保障法律法规体系和政策体系；

强化政府在保障住房规划、建设、分配、管理等方面的职能、职责；

实现保障住房投入、产出、管理和退出的良性循环机制；

保障住房形成销售和租赁两种类型、实现实物和货币补贴两种保障形式；

打破户籍、城乡的门槛，对本行政区域内中低收入且居住困难的劳动者实行

基本住房保障，努力做到人员应保尽保，保障水平逐步提高。

（2）商品住房

建立健全的商品住房法律法规体系和政策体系；

努力满足城镇居民、侨民和外籍人士对商品住房的分层次的需求；

保障房地产权利人的占有、使用、收益和处分等合法权益；

遏制商品住房用于过度投资和投机行为；

培育土地、增量和存量三级市场有机联动、充满竞争活力的市场环境；

实施强制性商品住房关于物业管理、维修基金、修缮装饰等方面的法规措施。

（3）产业发展

制定并完善中国住房产业中长期发展规划及其相应的法律、法规和政策；

保持房地产业在国民经济中支柱产业的地位；

规范全国住房土地、增量住房和存量住房三个市场的联动发展；

建立覆盖全国的住房产业和住房市场的个人、家庭信息联网体系；

建立覆盖全国的房地产（含土地、建设、市场、企业、权籍等）、银行、税

务、民政、工商、证券、公安等部门关于城镇个人、家庭的财产财富信息联网体

系；

确立住宅产业化、装修化和绿色建筑的发展目标。

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二、“双体系”的四种内涵模式

“双体系”不同于“双轨制”。“双轨制”是在住房计划体制向市场体制转变

过程中出现的阶段性制度，“双体系”则是在住房市场体制确立后的长期性制度

建设。

“双体系”的建设在理论上和实践中获得了业界广泛的认同，但对“双体系”

的内涵模式的定义和理解上却存在着非常大的模糊性和差异性。唯有在“双体系”

的内涵模式上达成高度共识，并形成相应的法律、法规和政策，“双体系”才能

在实践中呈现符合市场经济规律和政府民生目