2025《房地产和保险企业开发养老产业的案例对比分析综述》6100字.docx

房地产和保险企业开发养老产业的案例对比分析

1．房企开发养老社区典型案例研究：保利和熹会

1.1总体概况

1.1.1公司概况

2010年，保利开始进军养老产业，并于两年后创立了其旗下的“和熹会”。和熹会为老年人提供全方位、立体化的服务，包括营养配餐、娱乐活动、医疗、健康管理、康复、培训、心理辅导等服务。保利集团于2013年12月发布了三位一体的“居家、社区、机构”养老策略，丰富了保利“全生命周期”的产品结构。2017年，成都和熹会颐养中心正式投入运营。

1.1.2总体布局

保利集团旗下的和熹会目前已经是地产公司跨界养老行业的“标杆”。和熹会的特点是“医养结合”，如今，和熹会已经深入一线、二线城市，形成了规模化、品牌化、连锁化的产业格局，覆盖了北京，上海，成都，广州，并且辐射联动京津冀，长三角，珠三角，西南地区。

1.2模式分析

1.2.1融资模式

养老地产项目投资周期较长，需要充足的资金来支撑其运营。保利的融资方式主要包括：1）金融机构贷款，如在2013年金融机构贷款620亿元；2）发行债券或票据；3）与其他公司合作，成立股权投资基金，如2015年与太平人寿的合作。4）其他公司认股投资，如在2016年泰康通过认购保利股票成为保利地产第二大股东。保利地产在一系列融资活动中，获得了相对充足的现金流量，为其战略发展奠定了良好的基础。

1.2.2运营模式

保利地产是“微利”盈利模式，即出售与持有并举：将养老地产分为短期、中期和长期三个阶段。短期内销售老年住宅产权，并将这部分收益用于养老配套设施引进和服务升级，即通过适老化住宅销售反哺产品研发、建设及改造；中期通过稳健的经营策略弥补短期内的大量投入，从而实现盈利的平衡；长期内通过自主经营养老地产或出租的形式，努力提高盈利水平。

成都和熹会为会员制运营模式，主要费用包括押金和月费。月费根据老人的身体情况和房间类型而定，每月4750元或更高，押金为20,000元。签约和入住的时候均要求交一万块钱作为医疗风险金。

2．险企开发养老社区典型案例研究：泰康之家

2.1总体概况

2.1.1公司概况

泰康保险集团（泰康）作为全国第一家被批准投资养老地产的机构，已经在这一领域摸爬滚打了十几年。目前，泰康之家已经发展成为全国知名的优质养老地产。泰康之家提供独立生活、协助生活、记忆照护、专业护理四个生活服务领域，以满足不同年龄老人的照护需要，提供不同程度的生活照顾及护理服务，实现一站式退休生活解决方案。

2.1.2总体布局

泰康集团在2009年率先通过中国保监会的试点许可，进入养老地产行业，在大健康产业深耕十多年，现已发展为全国知名的优质养老服务连锁企业。截止到2020年，泰康之家已经在北京，上海，广州，三亚，苏州，成都等24个中心城市建立了一个规模庞大的医疗保健社区和康复中心。该项目计划占地367万平方米，可供66,000名老年人居住，超过43,000个养老院和2500个医疗病床。北京燕园，上海申园，广州粤园，成都蜀园，苏州吴园，武汉楚园，杭州大清谷已经正式投入运营。

2.2模式分析

2.2.1融资模式

泰康人寿以“重资产”的形式进行养老社区建设，其保险资金是泰康之家的主要资金来源。泰康之家按“买地—建造—服务+营销”的顺序排列。

与普通的住宅区相比，泰康之家必须在社区规划与建造时，加入一系列的医疗设施、适合老年人的老化步道、老化家具、家电等，这需要大量资金投入。

泰康集团创建泰康之家的过程被称为“流血战略”，即投入了大量的资源，却在很长一段时间内，都没有产出，甚至在很长一段时间内，都没有足够的产出来支撑投入。自2010年以来，泰康不断发展和运营养老服务，融资方式包括长期股权投资、不断向子公司增资、向股东借款。泰康在2011-2018年间的医疗及养老营运成本均超过医疗及养老运营收入，直到2019年，泰康之家才真正实现盈利，最终实现了“保险+医养”的双赢。

表7-12017年-2020年泰康之家盈利情况

时间

医疗及养老运营成本（亿元）

医疗及养老运营收入（亿元）

差额（亿元）

2017

4.34

2.69

-2.35

2018

19.58

19.87

0.29

2019

32.35

34.84

2.49

2020

33.97

33.39

-0.58

2.2.2运营模式

根据我国的保险投资政策规定，保险公司不能通过出售房屋产权来获得收益，因此，保险公司所投资的养老地产只能长期持有运营。基于这一点，泰康之家采取了会员制和保单嵌入式两种盈利方式。

(一)会员制

对于社会顾客，只要交纳一定的定押金，就可以申请入住，押金包含入场费和乐泰财富卡，每一户的入场费为200,000元，乐泰财富卡会根据户型、楼层、朝向等不同的情况进行调整。之后按照房间和服务的不同，每月支付一定的费用。

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