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金仕传媒“价值突围”——福泰营销思考

前言当我们用一种常规的思路去审视和研判福泰祥和这个项目时，随着项目的开展，开发商对于项目的理解、倾注的心血是我们看在眼里的。这促使我们打破传统报告禁锢，以我们多年的专业沉淀，和追求创新的专业精神，为开发商呈现，一种对项目行之有效的全新营销解决方案。在报告中，我们将更多的笔墨倾注于项目战略战术的思考，省去执行层面的种种琐碎。

思考导图看清形势和自己Chapter1Chapter2Chapter3我们的主张我们的方法决策之前，认清市场，区域和我们的客户。对于项目，我们的主张。在主张下，我们的方法：提升价值、提高品质、提高成交率

看清形势和自己4客户研判Chapter1市场研判从市场、客户二方面着手，以此认清项目所处的形势和我们所占的位置。

2011全国形势下滑，农垦地区放量过大5宗名地块位置土地位置总土地面积(㎡)可建设总建筑面积（㎡）单价（元/㎡）户型按揭开盘时间成交量香槟水岸管局管局西南入口1800002480起98-300可以2010100户邑上名都管局中心广场南800002380起68-89可以2010300户东兴小区管局二高东侧379702400起60-090可以2009450户中兴小区管局2432592636.起60-98可以2009500阳光管局1764322200起55-95可以2009480管局13340.86400221149.37可以友谊家园管局管局东41224.31935781580起70-110可才管局二高西侧200484.324088452400起60-90可以20105002011年10月由于国家调控加强全国形势走低，一线城市成交量与价格全面下行。2011年底本地区开发商资金链紧张，加上银行信贷政策紧缩，部分开发商选择降价促销，对市场影响很大，

后市：楼市近期难以复苏！62008年政府工作报告指出，今年房地产宏观调控要采取四项措施：要健全保障性住房制度、加快保障性住房建设。要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应。要综合运用税收、信贷、土地等手段，防止房价过快上涨。要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。今年的调控主基调是去年调控的延续。中国人民银行行长周小川公开表示，利率、准备金率等货币政策工具未来都有上调空间，央行将充分把握调整时机和力度，权衡利弊后选择最合适的政策工具。央行的表态表示政府在货币政策工具使用上将持谨慎态度。农场楼市从今年开始进入缓慢期，12年开发商将继续面临去化存量房、贷款限制、客户观望的多重考验。

我们看到：7全国面临行业调整，开发商普遍对后市短期内不看好；各农场地区放量过大、同质化竞争严重；老百姓价格预期下降、观望心理严重部分开发商选择降价促销影响市场未来走势红管局·一手成交量8据我们了解截至到今年3月周边其他在售项目全年成交量都不足50套。

管局·一手成交均价912年1月份852地区成交均价为元1900/平米，部分口碑差的项目成交价在1000元/平米

我们看到：10成交量方面，各项目相当于每月平均10套的消化量，在建房源消化压力巨大；在农垦地区由于近三年房地产项目突飞猛进建设。大部分厂部和农场连队的优质客户都以新购住房。投资型客户2套房以上。

Chapter111客户研判市场研判看清形势和自己

成交客户特征12根据我们对各农场现有成交客户的监测，我们发现部分成交客户有以下特征：客户主要以各分厂连队客户为主，来访途径以路过、亲友介绍为主；属钢性客户，基本为养老用途。成交主要看重低首付与价格、户型，说明项目对外诉求卖点单一。

13客户姓名：马先生现住址：852场部职业：原运输队现经营出租车家庭情况：已婚置业目的：改善需求客户描述：马先生与其太太都知道福泰祥和周边情况买菜坐车都很方便，看房、买房主要是看价格。认可这里的距离中心很近，但是由于11年底有开发商楼价很低有的不足1000元，现在不敢出手买房，不知道未来房价还是否有降价空间，还是再等等。可见马先生是认可福泰地段，交通，属于受朋友传播来的客户但是对现在的市场价格走势有所担心客户访谈

根据我们对曾到访的客户深度访谈得知，客户眼里的“福泰祥和”：客户访谈特征本地客：福泰祥和房子还可以，施工速度很快但价格也已经2400元。绿洲、锦绣，都差不多，

如何解决这两个问题，展开我们的思索。。。。。我们在看清市场、区域和自己之后，对于项目遭遇的销售压力，我们认为项目的营销关键点在于：1、客户来访量、2、客户认知的价值和价格是否匹配

思考导图看清形势和自己Cha