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不动产评估方法与实务
演讲人：
日期:
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目录
CATALOGUE
01
基础概念解析
02
核心评估方法
03
评估操作流程
04
法律政策框架
05
风险控制策略
06
实务应用场景
01
基础概念解析
不动产定义
指土地、建筑物及其附着物，包括物质实体及其相关权益。
属性特征
不动产具有不可移动性、独特性、长期性、价值量大等特征。
产权状况
不动产的产权状况包括产权归属、产权类型、土地使用权年限等。
功能用途
不动产的功能用途主要包括住宅、商业、工业等，不同用途对价值产生不同影响。
不动产定义与属性特征
银行或其他金融机构为借款人提供不动产抵押贷款时，需评估不动产价值。
政府根据不动产价值征收相关税费，如房产税、土地增值税等。
在不动产转让过程中，买卖双方需确定不动产价值，以达成交易。
企业在合并、分立、破产清算等情况下，需对不动产进行评估。
评估目的与应用场景
抵押贷款
税收征收
转让交易
企业资产评估
价值类型分类标准
市场价值
指不动产在公开市场上出售所能实现的价值，是评估中最常用的价值类型。
使用价值
指不动产在特定用途下所产生的价值，包括直接使用价值和间接使用价值。
交换价值
指不动产在特定交换条件下所能实现的价值，包括交换价值和交换价值。
抵押价值
指不动产作为抵押物时所具有的价值，通常低于市场价值。
02
核心评估方法
筛选可比实例
根据评估对象的特点，筛选出与其最为相似的交易实例作为参照。
确定评估价值
根据修正后的价格，确定评估对象的合理市场价值。
价格修正与调整
根据评估对象与可比实例的差异，对可比实例的价格进行修正，以得到更接近评估对象的价格。
市场调查与数据收集
详细了解评估对象所在区域的市场行情，收集近期相似不动产的交易案例。
市场比较法实施要点
收益还原法计算模型
收益法原理
收益还原法基于预期收益原则，通过预测不动产未来的收益并折现到当前时点来确定其价值。
02
04
03
01
收益年限与残值
确定收益年限，并考虑不动产在收益年限末的残值。
收益预测与折现
预测不动产未来的收益，并选择合适的折现率将未来收益折现到当前。
计算模型与参数
建立收益还原法的计算模型，明确各参数的含义和取值方法。
成本法原理
成本法是通过估算不动产的重置成本或再生产成本，减去折旧来确定其价值的方法。
成本估算方法
重置成本法和再生产成本法是两种常用的成本估算方法。
折旧处理与评估价值
合理确定折旧年限和折旧方法，以计算不动产的净现值。
适用对象与范围
成本法适用于新建或重置成本可准确计算的不动产，如特殊工业厂房、古建筑等。
成本法适用条件
01
02
03
04
03
评估操作流程
前期准备与现场勘查
确定评估目的和范围
明确评估的具体目的和涉及的范围，如抵押、转让、税收等。
收集相关资料
收集与不动产相关的产权证、规划许可证、建筑图纸、租赁合同等文件。
现场勘查
对不动产的地理位置、周边环境、建筑结构、设施设备等进行实地查看和测量。
风险评估
识别潜在的风险因素，如产权纠纷、环境污染、自然灾害等。
数据采集方法
采用实地测量、市场调研、资料查询等方法获取相关数据。
参数校准
对采集的数据进行验证和校准，确保其准确性和一致性。
数据处理与分析
运用专业软件对采集的数据进行处理和分析，为评估提供科学依据。
法规与政策符合性检查
检查不动产的合法性、合规性，确保评估结果符合相关法规和政策要求。
数据采集与参数校准
报告编制
根据评估结果和相关法规，编制详细的评估报告，包括评估方法、过程、结论等。
报告审核
由专业审核人员对报告进行逐项审核，确保内容准确、完整、合规。
报告修订与完善
根据审核意见对报告进行修改和完善，确保报告质量。
报告交付与归档
将最终版报告交付给客户，并做好相关档案的归档工作。
报告编制与质量复核
04
法律政策框架
土地管理法相关条款
土地使用权
规定土地使用权的设立、转让、出租、抵押等，明确土地权利人的权利和义务。
土地利用规划
土地征收与补偿
制定土地利用总体规划，明确土地用途、布局和限制，对土地的开发和利用进行指导和控制。
规定土地征收的程序、条件和补偿标准，保障土地权利人的合法权益。
1
2
3
税收政策影响分析
房产税
对不动产的持有、转让等环节征收房产税，影响不动产的投资和收益。
契税
在不动产转让时征收契税，影响不动产的交易成本。
土地增值税
对土地转让和不动产转让增值部分征收土地增值税，调节不动产市场的收益分配。
评估方法
国际评估准则强调评估的独立性、客观性和公正性，要求评估机构具备专业资质和评估经验。
评估程序
评估结果
国际评估准则注重评估结果的准确性和可靠性，对评估报告的披露和透明度有较高要求。
国际评估准则注重市场比较法、收益法和成本法的运用，与我国
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