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房地产律师业务简述

房地产纠纷案件概况几种常见的房地产纠纷案件律师实务关于律师提供房地产专业服务的思考

房地产纠纷案件概况01据最高人民法院统计，最近几年，人民法院受理的房地产纠纷案件数量呈大幅上升趋势。商品房买卖、建设施工、以房地产开发企业为被告的民间借贷和土地使用权转让案件已成纠纷高发区(退地潮、停建潮、断供潮、退房潮)。02

房地产纠纷的基本种类：房地产所有权权属纠纷、房地产侵权损害赔偿纠纷、房地产相邻关系纠纷、房地产承包经营权纠纷、房地产无因管理纠纷、房地产不当得利纠纷、土地使用权出让合同纠纷、土地使用权转让合同纠纷、土地使用权抵押合同纠纷、临时用地合同纠纷、合作开发房地产合同纠纷、项目转让合同纠纷、房屋拆迁合同纠纷、商品房预售合同纠纷、商品房销售合同纠纷、建筑物区分所有权纠纷、房屋买卖合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、房屋抵押合同纠纷、物业管理合同纠纷、居间合同纠纷、委托合同纠纷、建设工程合同纠纷等。

最高法院《民事案件案由规定》中，涉及房地产方面的案由共五十多个，约占全部案由的六分之一。下列房地产纠纷案件不属于人民法院受理的范围，人民法院不予受理：一是因落实政策而引起的房屋纠纷，应由各级人民政府主管部门解决；二是因政府行政指令而调整划拨、机构撤并分合而引起的房地产纠纷，一般不予受理；三是因单位内部建房、分房等纠纷，一般不予受理。12

几种常见的房地产纠纷案件律师实务01商品房买卖合同纠纷二手房买卖合同纠纷房地产合作开发合同纠纷建设工程施工合同纠纷01

商品房买卖合同纠纷案件所涉及的案件类型1、出卖人未按约定办理产权证；2、出卖人违规收取不合理费用；3、商品房存在质量问题；4、出卖人逾期交房；5、出卖人销售广告中承诺的配套设施未交付；6、出卖人未按承诺办理户口、入学手续；7、商品房实测面积与合同约定存在误差；8、出卖人未按认购协议约定签订买卖合同；9、买受人逾期支付购房款；10、出卖人一房两卖。

关于商品房销售广告和宣传材料是否为要约的问题在出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时，应认定为要约：出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺。该允诺和说明具体确定。对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

（二）关于认购协议与定金的效力问题在双方无法签订正式合同的情况下，要综合考虑认购书的性质，全面审查双方之间认购书的内容、无法签订正式商品房买卖合同的原因，以及出卖人与买受人是否完成认购书约定的义务，然后再决定定金是否应予返还。在认购协议的效力及定金罚则的适用上，可以分为以下三种情况分别予以处理：1、认购协议在具备法定条文时应当认定为正式商品房买卖合同。2、认购协议约定内容简单，仅表示了当事人之间有将来订立商品房买卖合同的意思，一般不适用定金罚则。3、如果双方争议的条款在认购协议中已经出现，说明双方曾经为此达成一致意见，双方在签订正式合同时即应当接受，否则即属于拒绝订立本约，是对预约的违反，因而可以适用定金罚则。

关于办理房屋权属证书的义务承担问题关于“开发商的原因”如何认定的问题。通常包括以下几种情况：（1）在出卖人与买受人未约定办理产权证书时间的，开发商在《解释》规定的交房日期届满后，未将符合办理产权证要求的相关材料提交给房地产主管部门的；（2）开发商在合同约定办证期限届满的情况下，未能在约定的期限内及时通知买受人办证的；（3）开发商所建房屋手续不全，开发商在将办证手续交付房地产主管部门后，未被受理，导致无法取得房屋产权证书的；（4）开发商违反相关法律法规（如违反规划要求、变更规划内容、超规划面积）的情形，导致办证迟延的。

关于双倍赔偿的问题此类案件买受人胜诉的比例很小。主要原因是当事人对所发生的纠纷是否与《解释》规定的情形一致考虑不周，诉讼的期望值过高，遇到此类纠纷就要求惩罚性双倍赔偿，导致败诉。只有在由欺诈或者恶意违约等情形下导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，可以请求惩罚性赔偿。

关于房屋质量纠纷问题《解释》第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。对于“严重影响”的理解，从结果认定的科学性、客观性角度看，应当采信鉴定部门的鉴定意见，鉴定部门认为“严重影响居住使用”了，法院才会判决解除合同，但是审判实践中，房屋的质量鉴定相当困难，关键是鉴定费用过高，对于此类案件应当争取调解。

关于按揭纠纷的处理问题在审理商品房按揭纠纷案件时通常遵循以下原则：一是合并审理原则，应当与商品房担保贷款合同合并审理；二是平等保护原则，即对买受人和按揭