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房地产项目成本管理

一、概论1、成本的构成2、成本控制的特点3、成本控制的原则

1、成本构成土地成本前期费用开发费用管理费用销售费用财务费用税收费用

基准地价：评估价格毛地价：土地使用权出让金+城市建设配套费熟地价：毛地价+土地开发费土地占总成本的20~40%，并有进一步上升的趋价

可研费、设计费、勘探费、招标、监理01咨询、审图费02一般不超过总成本的6%03前期费用

建安工程造价市政公用设施工程造价绿化园林景观工程造价开发成本

管理人员工资01差旅费02办公费03保险04职工教育费05养老保险06一般占总成本的3~5%07管理费

广告推广活动销售代理费用一般占总成本的2~5%售楼中心营销推广费用

其他融资费用一般占总成本2~4%银行贷款利息财务费用

税费营业税及附加5.3%~5.5%（城市大小有关）土地增值税累进制税率，目前按销售收入1~3%预征，印花税按签订经济合同万分之一到万分之五不等企业所得税按经营所得额的33%（25%）缴纳，目前是销售额的20%的33%预缴，竣工后清算房屋使用税土地使用税车船使用税此3项比例较小个人所得税企业代扣员工薪酬所得税契税代购房人办理产权证时代收代缴的税个税和契税与企业税负无关

综合性全面性微观性2、成本控制的特点

目标管理过程管理3、成本控制的原则

设计阶段成本控制营销阶段成本管理土地获取成本实施阶段成本控制二、各阶段成本控制要素

土地的价格=土地开发完成后的房地产价值—01前期费用—开发成本—管理费用—02财务费用—营销费用—税费—利润03—投资者购买应负担的税费04在实际操作过程中，争取政策优惠，以较低的成本获取土地，形成竞争核心力051、合理控制土地的获取成本

2小区的规划设计3建筑的平面设计1设计中影响项目成本的主要因素6园林景观设计5建筑节能4建筑的层高和净高2、设计阶段的成本控制

设计阶段项目成本控制的主要方法设计方案竞选和设计招标应用价值工程优化设计推行限额设计

主要抓以下三个方面工作01准本详尽资料02重视方案评审03严格施工图审查04建筑结构形式的采用05基础结构形式的选用06结构配筋量标准07安全系数设计标准取值08

开发成本管理的控制建安工程成本控制的原则分解目标成本，建立成本标杆（装饰工程、设备安装工程、园林景观工程）建立招投标机制强化合同管理健全管理机制3、实施阶段的成本控制

0102030405060708工程成本控制的措施选择优秀的监理公司选择优秀的承包商合理安排施工顺序重视技术革新重视工程变更严格控制材料、设备价格加强竣工结算的审核

01成本控制的内容02流程图、人员职责03熟悉技术图纸、预计不确定因素04多方案必选，控制变更设计05详细工程计量

1导入——开盘——强销——尾盘期周期：广告1.5~2.0%销售代理1~1.5%售楼中心费用，视项目策划而定，可分为再利用或一次性使用营销费用预算：24、营销费用的管理

01建立各项广告、市场推广计划，预算的执行及监督机制02招投标机制03争取对外的发布折扣点04合理控制售楼中心的资金投入营销费用管理的主要措施

关于成本控制的书籍很多，可以在网上广泛查阅，希望以后在工作中相互交流，共同学习进步谢谢！