房地产投资项目风控人员现场核查指引及投后管理方案.docx

房地产投资项目风控人员现场核查指引

及投后管理方案

现场核查指引

风险审查人员对项目材料信息的真实性、完整性进行现场核查，对项目资质及风险状况进行高质高效的尽职调查。

对交易方的走访，主要内容：

观察企业办公环境、工地环境、员工风貌。

访谈企业高管，了解项目背景及此次融资的相关重要事项。

访谈企业财务管理人员，查阅公司财务报表，了解企业总体财务状况及财务制度建设情况，查阅项目销售网签情况及销控表。

访谈项目公司工程管理人员，了解项目建设情况，工期安排，工程成本及未来施工的主要问题等。

对项目实地调研，主要内容：

了解项目所在地理位置、区域特征。

了解项目周边配套情况：商业、教育、医疗等。

了解项目周边是否存在厌恶性设施，如重污染工业、垃圾焚烧场、殡仪馆、高压线及变电站等。

访谈项目施工方，了解施工方情况，项目建设情况，工期安排，工程成本、工程款总额（预算）及支付情况。

实地走访项目周边楼盘供应情况（包括楼盘业态、产品品质、供应数量、投放时间、销售价格及销售情况等，尤其注重与项目可比楼盘的相关情况）。

对政府有关部门的走访（视项目情况而定）

走访国土、房管、规划等部门

了解项目土地出让金支付情况，出让过程是否存在重大瑕疵。查阅土地出让合同，出让金支付及完税凭证。

了解项目用地是否存在权属纠纷、长期闲置或其他潜在风险。

了解土地及在建工程的抵押登记政策。

了解项目规划条件，主要包括总占地面积、代征地面积、净地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积及内容；建筑密度及控高。

走访工商管理部门，了解交易方的股权情况，包括出资到位情况、股权变动情况、股东及实际控制人情况。

走访税务部门，了解借款人的纳税情况、欠税情况及相关行政处罚情况。

其它要求

风控人员在对项目进行现场核查后，需形成“关于××项目的现场核查报告”。篇幅无需太长，但要求内容真实、客观，并且至少包括上述第一、二类尽调事项。

投后管理方案

上报项目请示方案中涉及投后管理的应明确的相应投后管理方案，风控人员应对投后管理方案进行审查。投后管理方案主要内容包括：

1、明确投后管理工作的责任主体单位（至团队层级）。

2、分别明确投后管理现场监控和非现场监控的主要要求和具体办理流程，其中：

现场监控包括：项目地现场走访、抵押物管理和释放、资金监管、派出高管等

非现场监管包括：涉及融资方、负责监管的第三方的定期报表、报告

3、对项目现场的走访，应当明确：

（1）对交易方的企业、使用资金的具体项目现场定期走访频次，以及不定期应走访的条件。

（2）明确项目进度达到各主要监控节点和条件的时间要求，相关节点预计到期时间时进行复核的具体手段。

（3）明确项目的主要风险因素及核查方法，如重大合同、财务情况、销售网签核对等等。

3、明确对项目抵押物的管理：

（1）抵押物定期走访频次，以及不定期应走访的条件。

（2）明确可能导致抵押物价值贬损的主要风险因素及核查方法

（3）保持动态抵押率的主要措施。

4、对资金监管工作，应明确以下事项：

（1）资金监管银行的主要职责，定期报告的内容和不定期应报告的情形及要求，具体监管流程如何保证我方的监控能力。

（2）借款人用款审批条件和程序，我方审批流程。

（3）销售资金归集比例、条件、预计达成时间。

（4）复杂情况应明确具体操作流程，如房地产项目的资金归集帐户与预售资金监管帐户、按揭帐户、其它金融机构的监管帐户等如何衔接？

（5）委派驻场监管人员的，应明确驻场人员的职责、权限及汇报制度。

5、需派出高管的，应在项目材料中明确：

（1）拟派出人员的基本情况及其主要职责。

（2）派出高管在目标公司的权限，超权限时应履行的审批程序。

（3）派出高管定期报告事项及形式、应及时报告的事项。

6、委托管理

（1）对于聘请其它办事处或其它金融机构开展投后管理的，同样应当在委托管理协议或投后管理方案中明确以上管理事项。

（2）对被委托方的评价标准和流程。