南昌凤凰洲地块及银湖地块土地价值与分析报告.doc

谨呈：锡华集团

南昌凤凰洲地块及银湖地块

土地价值与分析报告

北京金网络地产参谋(中国)

二○○八年八月

目录

TOC\o1-3\h\z\u第一章南昌市整体研究 3

一、城市概况 3

1.地理位置 3

2.幅员面积及人口 3

3.城市历史及布局 3

4.城市的设想 5

二、城市宏观经济开展趋势 7

1.整体概况 7

2.近年GDP总量及增长率 8

3.人均GDP总量及增长率 8

4.消费 8

5.十一五开展 9

三、南昌房地产概况 13

1．城市区房地产及住宅投资额分析 13

2．近年城市区房地产和住宅成交均价分析 14

3．城市区房地产需求开展趋势 15

第二章南昌房地产调研 19

一、土地市场研究 19

1.南昌市土地供给 19

2.红谷滩新区土地拍卖 19

二、板块概况 25

三、热点板块研究 27

1.市中心板块 27

2.朝阳洲板块 30

3.青山湖板块 32

4.京东板块 34

5.象湖——青云谱板块 37

6.象湖——象湖新城板块 39

四、同比区域分析 43

1.中心区域 43

2.红角洲板块 45

3.凤凰洲板块 47

4.典型性工程借鉴性研究 49

五、南昌写字楼市场 60

1.概述 60

2.供需现状 60

3.价格及租金水平 61

4.板块比照分析 62

六．南昌商业 64

1.南昌市2002——2021年商业开展规划 64

2.南昌商业布局规划 64

3.南昌商业现状 68

4.南昌现阶段在局部楼盘内的商业状况 73

七．南昌小户型〔酒店式公寓〕产品分析 84

1.目前南昌小户型公寓楼市场特点 84

2.具体工程研究分析 85

八．类比商业紫金城工程商业特性分析 94

1.经济技术指标 94

2.SWOT分析 95

第三章凤凰洲工程规划及价值 97

一、地块条件研究 97

1.地形地貌研究 97

2.规划条件研究 98

3.工程经济技术指标 99

4.地面附着物及拆迁研究 100

二、地块环境研究 101

1.交通环境研究 101

2.自然环境研究 101

3.人文环境研究 102

工程定位及可行性研判 103

1.工程整体SWOT分析; 103

2．工程开展方向定位 104

3.工程规划方向建议 112

4.按目前土地规划指标执行的产品定位逻辑 113

四、工程经济测算 116

1.试算一〔C方案〕 116

2.试算二〔B方案〕 123

3.试算三〔A方案〕 127

4.物业资产评估 130

第四章银湖工程分析 132

一、区域研究 132

二、银湖地块条件研究 133

三、地块环境研究 133

四、工程定位分析 134

1.写字楼可行性分析 134

2.购物中心、商铺可行性分析 135

3.酒店可行性分析 136

五、工程定位总结 137

第一章南昌市整体研究

一、城市概况

1.地理位置

南昌市是江西省省会，全省政治、经济、文化、科技和信息中心，国家级历史文化名城，长江中游重要的区域中心城市。

南昌市位于东经115°27′--116°35′，北纬28°09′--29°11′，处江西省中部偏北，赣江、抚河下游，滨临我国第一大淡水湖鄱阳湖。

全境以平原为主，东南平坦，西北丘陵起伏，南北长约112.1公里，东西宽约107.6公里。总面积7402.36平方公里，平原占35.8%，水域占29.8%，岗地、低丘占34.4%。全市平均海拔25米，城区地势偏低洼，平均海拔22米。西部是西山山脉，最高点梅岭主峰洗药坞，海拔841.4米。

南昌市水网密布，赣江、抚河、锦江、潦河纵横境内，湖泊众多，有军山湖、金溪湖、青岚湖、瑶湖等数百个大小湖泊，市区湖泊主要有城外四湖：青山湖、艾溪湖、象湖、黄家湖(含礼步湖、蝶子湖)，城内四湖：东湖、西湖、南湖、北湖。

2.幅员面积及人口

南昌作为江西省的省会，共辖四县五区、一个新区和两个国家级开发区，总人口是：近500万。〔含辖市：南昌县、新建县、进贤县、安义县〕南昌市区的人口是：约225.00万。全国35个特大城市之一。南昌市中心城区范围为236平方公里。

3.城市历史及布局

3.