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签署房屋租赁协议应注意多个法律问题
???房屋租赁协议在现实生活中是一个常见协议类型,房屋租赁协议看上去比较简单,协议条款也比较少,但房屋租赁协议纠纷却时常发生。根本原因是甲乙双方当事人协议条款订得不全方面,在推行房屋租赁协议过程中常常会出现部分原来没有考虑到情况。为了避免纠纷,在签署及推行房屋租赁协议时应该注意以下多个法律问题。
???一、协议主体资格问题
???1、在签署协议时,承租方首先要查看出租方房产证,土地使用权证,假如没有房产证,则要看出租方有没有房屋买卖协议或授权委托书等手续。出租方要审查承租方咨信情况,租金支付能力,社会诚信情况。
???2、承租方还要审查,出租房产是否已经被抵押(此点尤其对于想长久租赁承租人来说非常关键)。
???3、大型店面房统一出租,出租方本身对出租房屋不拥有产权,只是接收各位业主委托统一对外出租,但在协议推行期内有部分业关键求提前收回自己商场摊位自己做生意,由此发生纠纷怎样处理,在签署这类协议时承租方应该要求出租方对此有承诺或确保。
???4、有些特定内容房屋租赁协议,出租方应该事前办理好报批核准登记手续。比如专业性市场,创办单位要对外大量分别出租摊位,依据国家工商行政管理局要求,应该事先向工商行政管理部门申领《市场登记证》,只有领了《市场登记证》方可对外招商宣传及出租,这一点也是承租人应该注意。
???5、在房屋租赁期内,企业作为出租方假如发生了破产、企业转制、企业歇业或被注销等情况,怎样补救,承租方如不能继续租赁房屋由此而产生经济损失怎样赔偿。
???6、在房屋租赁期内,承租人作为自然人死亡后,其共同生活家庭组员可否沿续原来房屋租赁协议,继续居住使用该房屋。
???二、租赁协议标物
???在房屋租赁协议中,要求写明房屋坐落地址、房屋间数层数、建筑面积,房产证编号,并把房地产计划红线图及房产平面图作为协议附件。还要写清楚房屋隶属设施。
???有时协议中最好要标明租赁房屋用途是居住,还是用作经营场所。
???三、租赁期限起算
???租赁期限起算通常有二种情况:
???第一个情况,是从房屋租赁协议签署之日起开始起算。
???第二种情况,考虑到承租方要对房屋进行装修等原因,或出租方要办理相关报批登记手续,租赁期间起算时间可约定在几月几日开始或者协议签字后多少日开始,从协议签署之日到正式开始起算租赁期限这段时间称为免租期（通常为一个月）。免租期内,承租方无需负担租金,但于此期间发生装潢施工所耗水、电费则应负担。
???依据《中国协议法》要求,一次协议租赁期限最长不得超出二十年。
???四、租金计算及支付方法
???年租金标准通常是固定,但也能够双方约定租金按一定百分比或一定金额每年递增。
???租金支付时间,由双方约定,按月支付,按季支付,或按年度支付,但在约定按年度支付时,双方应约定年度概念及起始时间,不然,可能引发误解。
???五、租赁房屋交付
???协议中应该约定房屋交付时间。
???租赁房产交付时,双方应约定派代表到现场检验房产完好情况,应该结清前期水电费、通讯费、闭路电视费等相关费用,并签署房产交付确定书及相关财物移交清单。
???六、履约确保金
???为了保护出租方利益,预防承租方提前撤场,或拖欠相关费用,应该要求承租方向出租方支付一定金额履约确保金（通常是押三付一）。
???七、税收及相关费用负担
???在房屋租赁协议中,应该明确,水电费、通讯费、治安费、保洁费等费用,哪些有出租方负担,哪些有承租方负担。
???而且承租方作为企业,支付了房租金后,一定要向出租方索要正规有效税务发票以免被税务部门查处。
???尤其要提醒是,在协议中要写明,租金是否是含税价。
???八、协议中应约定,房产及其设施哪些部位由出租方进行定时维修保养,哪些由承租方维修。
???这里应该注意,出租方对房产及设施定时维修保养应该事先通知承租方,并尽可能在承租方认为适宜时间进行以确保承租方正常经营不受影响或干扰。
???九、水、电供给
???出租方应确保房产含有连续、不间断、能满足承租方满负荷正常运转要求水、电、通讯等各技术条件供给。比如,作为商场或工厂用途,供电量应大于250KW或电容量大于300KVA。
???还要约定,如上述技术条件非因市政部门原因或不可抗力,而因故中止,则出租方应该在多少时间之内修复。
???十、承租方只承租部分楼层或房屋用于经营活动,出租方须确保承租方可依据其营业需要,自行确定营业时间,并确保承租方在其营业
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