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A、

一、V项目分析

1、概述

本项目位于上海浦东新区金桥出口加工区内，基地在新金桥路与纬四路交汇口东北地块。本项目共为3栋楼,

其中A楼为28层，B1.B2为19层，A.B都有2层裙楼。

项目于

1994年动

工，后因为

种种原因中共三层，总计3300平方米，所以能够销售

断，近来重943套，面积59800平方米。

新开启，并

根据市场环2、优势

境变更功能本项目首推优势在于其位置，位于浦东

要求为：以金桥开发区中心地带，属于上海的经济密集

产权式商务区域，周围中外企业云集，大企业与品牌企

酒后为主，业比比皆是，诸如通用、日立、庄臣、上海

配以适量公贝尔、西门子、Kodak、NEC.PHILIPSSHARP

寓式办公楼等等，区域内存在大量高收入青年白领与企

此勺引能要业管理层人员，此类群体消费能力强、消费

求。A楼B1楼B2楼合计

欲望高。

本项目现已

经主体封

顶，估计年

底能够交付

其次本项目周围没有类似的项目在运作，直到碧云小区内才有产权式商务酒店，所以是一种市场空白点。

第三是交通便捷。环顾本案周围，交通网络健全，地块三面临路，南边更是直面迅速干道新金桥路，距杨浦大

桥只有3公里，与陆家嘴金融贸易区约为9公里，到外高桥保税区约10公里。到浦东机场与虹桥机场均很以便。

虽然没有轨道交通，但是具有一定的辐射能力。

第，本项目销售面积属于中档楼盘，一千户左右的I楼盘基本上能够形成一种小型小区，在销售中营销费用

也相对宽松。

3、劣势

本项目日勺劣势一样在于其地理位置，因为处于一种经济开发区内，所以其生活配套设施不是很健全。在周围基

本上没有类似大型超市、商场、休闲娱乐场合口勺生活配设施。

其次因为是中断过肚J房产项目（即为烂尾楼），中断过肚J项目对消费者所产生日勺不良印象一直影响到本项目的

销售。

再则本项目为商业用地，因为中断了将近十年，其产权使用期限仅余40年，这个问题对销售招有巨大的杀伤

力。

从规划的角度来说，Bl、B2楼与A楼日勺楼间距过小，所以直接影响到Bl、B2的采光问题。尤其是B2楼的采光

问题严重。其次B1楼户型有问题，笈照项目简介中描述，B1楼户型有122平方米、145平方米、148平方米、156

平方米、157平方米、184平方米，大面积户型，其数占整个项目数为7.9机但是平面层没有体现出，有关这

个问题我部门已经与开发商接触并不断确认，至今开发商仍在和规划设计单位联络确认。

有关这个问题假如确认存在，必须考虑不均衡户型将造成产品定位与目的消费者定位的错乱，造成销售推广

的复杂而引起销售成本提升，

而该物业的性质为商业用地，所以在销售中首付款必须在40%以上，以本项1=1平均面积为63平方米，假如均