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一、市场法

市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国

内外广泛应用的评估方法。市场法又买卖实例比较法、交易实例比

较法、市场比较法、市场资料比较法、现行市价法等。

（一）理论依据

市场法的理论依据是均衡价值论和价格形成的替代原理。再以房

地产为例，房地产的价值等价于市场上能带来同等效益的房地产的价

值,估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求

取。市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价

格。

（二）基本思路

在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与

类I以房地产的近期交易价格进行对照上瞰,通过对交易情况、交易日

期、房地产状况等囚素进行修正，得出被估房地产在评估基准日的价

值。

（三）适用范围

市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。因此在房地

产市场经济比较发达的国家和地区,市场法得到广泛的应用。在同一

地区或同一供求范围内的类似地区中，与被估房地产相类似的房地产

交易越多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适

用：

1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；

2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑

等；

3很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等；

4.风景名胜区土地；

5.图书馆、体育馆、学校用地等。

（四）操作步骤

运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：（1）搜集交易实

例。2（）选取可比实例。（3）对可比实例成交价格做适当的处理。

其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。

价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情况修正，价格调整

包括交易日期调整和房地产状况调整。（4）求取比准价格。

二、收益法

收益法又为收入资本化法、投资法、收益还原法，在我国也是

最常用的评估方法之一。收益法是指将评估对象未来期间的预期收益

用适当的折现率折现，累加得出评估基准的现值，以此来判断资产价

值的各种评估方法的总。

（一）理论依据

收益法的理论依据是效用价值论和预期原理。以房地产为例，效

用价值理论认为房地产的价值取决于它所带来的未来收益的大小，未

来收益的现值之和就是该房地产的价值。预期原理说明房地产当前的

价值是基于市场参与者对房地产未来所能带来的最大收益的预期，历

史资料的作用主要是利用它们来推知未来的趋势，解释预期的合理

性。在其他条件不变的情况下，仅仅因为人们对未来获取收益信心的

心理波动，也会影响到房地产的价值。收益法的本质是以房地产的未

来收益为导向来求取房地产的价格。

(二)基本思路

采用折的方法来估算资产价值。利用投资回报和收益折等技

术手段，把评估对象的预期产出能力和获利能力作为评估标的来估测

评估对象的价值。根据评估对象的预期收益来评估其价值，是容易被

资产交易各方所接受的。

(三)适用范围

收益法适用于资产所有者的未来收益可以用货币衡量；为未来收

益所承担的风险收益也是可以衡量的，如商场、写字楼、旅馆、公寓

等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估大多

用。

(四)操作步骤

(1)搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如

估价对象及其类似房地产的收入、费用等数据资料；

(2)预测估价对象的未来收益(如净收益)；

(3)求取报酬率或资本化率、收益乘数；

(4)选用适宜的收益法公式计算收益价格。

三、成本法

成本法是以假设重新复制被估房地产所需要的成本为依据而评

估房地产价值的一种方法，即以重置一宗与被估房地产可以产生同等

效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据，再加上一定的利润

和应纳税金来确定被估房地产价值。该方法认为生产成本与价格之间

有着密切的联系。

（一）理论依据