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物业管理服务协议违约责任

物业管理服务协议是物业管理活动得以实现一个基础法律文件,依法共同遵守并推行物业管理服务协议约定是业主、业主大会与物业管理企业双方协议当事人基础义务。只要协议双方当事人中有一方违反协议要求,另一方就能够根据法律要求追究对方协议违约责任。在物业管理不停走入市场化今天,对物业管理服务协议违约责任正确定识,对于依法行使和维护业主、业主大会以及物业管理企业正当权益有着关键现实意义。

一、违约责任概念和特征

违约责任是指协议当事人因违反协议即不推行协议义务或者推行协议义务不符合约定条件而所应负担继续推行、赔偿损失等民事责任。为了维护协议行为公开、公平、公正经济秩序,确保协议基础标准实现,各国民事法律都建立了违约责任制度。认为协议中民事权利实现提供切实保障。《中国民法通则》第一百一十一条要求:“当事人一方不推行协议义务或者推行协议义务不符合约定条件,另一方有权要求推行或者采取补救方法,并有权要求赔偿损失。”《中国协议法》第一百零七条也明文要求:“当事人一方不推行协议义务或者推行协议义务不符合约定,应该负担继续推行、采取补救方法或者赔偿损失等违约责任。”

违约责任是一个民事责任,与其她民事责任相比,含有以下特征:

1.违约责任是协议当事人违反协议而发生责任。违约即是指当事人违反其约定义务。所以,违约责任以存在协议义务为前提。比如,物业管理服务协议中约定业关键按月交纳物业管理费、维修基金,假如业主不按时交纳就组成违约责任,物业管理企业就能够依据物业管理服务协议要求业主推行按时交纳物业管理费、维修基金违约责任,同时要业主负担缴纳滞纳金违约责任。当事人间无约定协议义务,也就不会发生违约,当然也就不能成立违约责任。

2.违约责任是财产责任。违约当事人一方依法应负担违反协议不利后果,这种后果为财产性。所以,违约责任是财产责任,而不能是非财产责任。

3.违约责任只能发生在特定当事人之间。因违约责任以协议义务存在为前提,而协议义务只能发生在协议当事人之间。不为协议义务人,不负担违约责任。物业管理服务协议特定当事人就是业主、业主大会和物业管理企业。当然,当事人一方违约可能是因第三人行为或者上级机关行为造成,但于此情形下也应由违约方向对方负担违约责任,违约方能够在负担责任后以债务形式向第三人或上级机关追偿。比如,业主用租约或其她形式约定由租户或非业主使用人交纳物业管理费,而租户或非业主使用人却不按时交纳,造成了物业管理费、维修基金拖欠,物业管理企业自然要依据物业管理服务协议找业主负担未按时交费违约责任,业主也只有先负担违约责任后,再追讨租户或非业主使用人。

4.违约责任可由当事人约定。违约责任不一样于侵权民事责任,当事人能够在协议中约定。当事人既能够在协议中约定违约责任形式,也能够约定违约责任范围及损失计算方法等。不过,违约责任可由当事人约定,决非是说当事人未约定违约责任,不发生违约责任。当事人一方违约应负担违约责任,这是法律给予协议效力。即使当事人未在协议中要求违约责任,违约方也须依法律直接要求负担违约责任。

二、违约责任组成要件

违约责任形式不一样,所要求责任组成要件也不一样。就多种违约责任共同要件而言,违约责任组成要件为违约行为和过失两类:

(一)违约行为

违约行为,又称为违反协议行为,是指协议当事人不推行协议义务或者推行协议义务不符合约定条件。所谓不推行协议义务,是指义务人完全未推行协议义务,比如,义务人拒绝推行协议义务或者因无能力推行协议义务。所谓推行协议义务不符合条件,是指义务人虽推行协议义务,但其未根据协议约定或者法律要求要求推行协议义务,比如,业主即使推行了交纳物业管理费协议义务,但交纳物业管理费却远低于物业管理服务协议中要求应该交纳标准,或者不按要求时间交纳等等。

违约行为能够是主动行为,也能够是消极行为。比如,业主违反物业管理服务协议不得违章装修要求,违章装修,为主动违约行为;业主违反交纳物业管理费义务,而不交纳物业管理费。为消极行为。

广义违约包含预期违约。所谓预期违约,是指在协议推行期到来之前协议当事人一方无正当理由而向另一方明确表示不推行协议或者以其行为表明不推行协议义务。比如,在物业管理招投标中标后,要求更改物业管理费收费标准等标行为就是经典预期违约。发生预期违约时,另一方当事人能够在协议推行届满前请求违约方负担违约责任。又比如,在物业管理服务协议未届满,物业管理企业自动撤消自己企业职员,而停止物业管理服务工作也属于预期违约。

违约行为是多个多样,常见违约形态有以下三种: