湖北宜昌锦绣天下商业研究报告及招商建议.doc

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一、背景简介

随着葛洲坝片区城市建设快速开展，完成工区变城区、城区变中心闹市区的功能转换，兴旺的交通、众多的商贸、崭新的楼盘，更使葛洲坝片区成为宜昌城市建设的亮点。在这个过程中，昔日工业区还是机器喧嚣一片，转眼间变成了土地平整、道路畅通的闹市区；昔日还是名不见经传的角落，转眼间变成了商家争抢的黄金宝地……随着宜昌中心城区80万平米超级大盘锦绣天下工程的建设，今日的葛洲坝商圈，正以锐不可挡的气势，呈几何级裂变的超常速度开展！新城崛起见证葛洲坝伟大成就?工业区外迁方案的实施，大批新楼盘陆续推出，葛洲坝工业区的原有形象已慢慢从人们的思维定势中淡出，逐渐转型为国际化的休闲商业居住区域。拔地而起的锦绣天下建筑群、目极长江的高层住宅，更是将葛洲坝的未来“远眺〞到极限。而伴随交通环境的改善和大型商家的入驻，葛洲坝区域迎来了又一个开展契机。一直以来，西陵区是宜昌市的中心。葛洲坝区域的城市资源富集，区位优势独特，足与西陵区并驾齐驱。作为一个城市新区，它规划起点高，城市功能齐全，少有遗留问题，具有可超常规开展的动力。?

据了解，西陵区“十一五〞开展规划指出，对于西陵魅力中心区三大商贸圈之一的葛洲坝商圈，西陵区政府将举全区之力，大力支持其开展，使之建设成为宜昌环境最美、配套最全、居住最正确的新型城区。随着葛洲坝片区城市建设得到迅速的开展，葛洲坝片区将成功地与西陵区进行对接。一幢幢新楼拔地而起，一条条大道宽广明亮，一块块绿地青翠欲滴，一座座商厦人如潮涌，葛洲坝片区正在西陵中心区迅速崛起。从锦绣天下一期到现在的锦绣天下三期华府，环城四顾，一座现代化新城扑面而来。

二、未来5-10年的开展趋势

按照锦绣天下分三期开发的总体规划，葛洲坝东湖区域一公里范围内将新增40多栋20到30层的高层精品住宅和近两万高端消费人群，这里高楼林立、人气鼎盛，将形成宜昌的“高尚街区〞。锦绣天下三期工程还含有酒店、商务写字楼、大型酒楼、商业街、高层住宅等多种建筑形态。建成后的锦绣天下三期，也必将是西陵区乃至宜昌市的地标建筑和商业“黄金口岸〞，它将与城市CBD融为一体，构成全宜昌的核心商业圈。

三、本案情况：

锦绣天下一期西临樵湖二路，东北面临夷陵路延伸段，南面为东湖二路，距宜昌市中心夷陵广场1.5公里左右，距长江的直线距离为500米，周围1公里范围内各类配套设施便利，工程6栋28层的高层精品住宅组成，总建筑面积16万㎡，并配备有1万㎡的城市公园。

锦绣天下二期〔嘉苑、华庭〕地处樵湖二路与团结路交汇处，葛洲坝区域中心地段，距锦绣天下一期仅一街之隔。社区由1900多户住宅和多个社区临街商铺及商业街构成。附近还有机电花苑等社区，本社区内绿化优美，环境优越，同时设置多个停车场，业主出行便利，打造29万平米的超大花园社区，1万平米的商业财富区，同时打造成锦绣天下系列大型的商业财富中心，宁静而便捷的生活由此轻松开启。

四、调查数据

调查时间：

2012年

调查目的：

为锦绣天下一、二期工程提供直接的市场信息，到达工程商铺价值的最大化而寻找市场真实依据，使得锦绣天下一、二期工程与锦绣华俯周边的商业形成融合互补的效果，给锦绣天下一、二期工程的商业一个合理的业态制定及租金定价。

调查范围：

主要针对夷陵广场商圈和东湖商圈如：夷陵大道，西陵二路，东湖一路，团结路，东湖二路，东山大道等主要商业街道，CBD等主要商业中心，小区商铺如金缔华城、香格里拉等，进行全面有序的调查。

调查内容：

对所调查街道或商业中心经营的业态种类、租金等做的调查了解。

以下是调查总体分析内容：

宜昌市目前最繁华的商圈为：夷陵广场商圈〔国贸大厦与CBD商务中心附近一带〕而东湖商圈〔锦绣天下一、二、三期，武商量贩购物中心一带〕与夷陵广场商圈相比，东湖商业圈规模及商业气氛与之相比差距较大，且较分散，以下就自身工程区域附近商圈分析如下：

1、夷陵广场商圈

●范围：东山大道、夷陵大道、西陵一路、夷陵广场周边

●代表商场：国贸大厦、宜昌商场、丹尼斯商场、均瑶国际广场、CBD购物中心

●特点：这一商圈是目前宜昌市区商业最为兴旺、集中的区域，人流密集，买卖兴旺；核心商场国贸大厦是目前宜昌规模最大、档次最高的大型购物商场、经营品种齐全、口碑较佳，堪称商场大哥大。附近聚集了一批大中规模的商场、购物中心、超市等，如CBD购物中心。商圈内的夷陵广场是宜昌市区最大的绿化休闲广场，是老百姓休闲、散步、游乐的最正确去处，在夷陵广场四周分布着几条商业繁华道路，上面坐落着一大批专卖店、商铺、餐饮店等。?

☆夷陵广场商圈分析：

1、国贸是宜昌的商业龙头，垄断了宜昌的中高档消费人群；丹尼斯和宜昌商场，定位的目标消费群体是中低档的消费人群，其中丹尼斯定位的是25-40