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《协议法》法条解读与实务（第212-250条）【十六】

03月13日星期五早晨01:21

第二百一十二条、租赁协议是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金协议。

【了解关键点】

本条就是租赁协议概念。尤其是租赁所拥有是使用权和收益权,这和全部权是不一样。

一、租赁协议

租赁协议是双务、有偿和诺成性协议,是当事人之间设定用益权协议。《协议法》第212条、租赁协议是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金协议。第214条、租赁期限不得超出。超出,超出部分无效。租赁期间届满,当事人能够续订租赁协议,但约定租赁期限自续订之日起不得超出。第215条租赁期限6个月以上,应该采取书面形式。当事人未采取书面形式,视为不定时租赁。签还是不签书面协议,就看“6个月”这个点。第220条出租人应该推行租赁物维修义务,但当事人另有约定除外。（本条要和融资租赁协议有个对比,融资租赁维修义务是由承租人负担。）第223条承租人经出租人同意,能够对租赁物进行改善或者增设她物。（承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设她物,出租人能够要求承租人恢复原状或者赔偿损失。）第224条承租人经出租人同意,能够将租赁物转租给第三人。承租人转租,承租人与出租人之间租赁协议继续有效,第三人对租赁物造成损失,承租人应该赔偿损失。承租人未经出租人同意转租,出租人能够解除协议。（注意转租须经出租人同意;注意协议相对性;注意第2款出租人权利。第229条租赁物在租赁期间发生全部权变动,不影响租赁协议效力。（本条是基于“买卖不破租赁标准”而制订,但有个前提:租赁在前,买卖在后。）第230条出租人出卖租赁房屋,应该在出卖之前合理期限内通知承租人,承租人享受以相同条件优先购置权利。（注意“合理期限”为3个月。）第232条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依据本法第61条要求仍不能确定,视为不定时租赁。当事人能够随时解除协议,但出租人解除协议应该在合理期限之前通知承租人。第236条租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议,原租赁协议继续有效,但租赁期限为不定时。

【分析】

张某于1月租住何某一套房屋,租期一年。六个月后何某出国。租期届满,何某并未作任何表示。第二年3月何某归来,要求张某立刻搬出。下列选项哪个是正确？

A、双方没有续订协议,租赁关系消亡

B、第二年1至3月,双方存在无偿协议关系

C、第二年1月起,原协议应视为续订一年

D、第二年1月起,该协议转变为不定时租赁

A是错误,B是错误,C是错误,D是正确。

二、融资租赁协议

第237条融资租赁协议是出租人依据承租人对出卖人、租赁物选择,向出卖人购置租赁物,提供给承租人使用,承租人支付租金协议。（本条是融资租赁协议概念,经典“借鸡下蛋,以蛋还鸡”!融资租赁协议包含了买卖与租赁两个协议。）第239条出租人依据承租人对出卖人、租赁物选择签订买卖协议,出卖人应该根据约定向承租人交付标物,承租人享受与受领标物相关买受人权利。1、出卖人直接将标物交给承租人即可。2、“承租人享受与受领标物相关买受人权利”,如根据协议约定交货时间、地点和方法,接收租赁物,对租赁物进行检验并将验收结果立刻通知出租人等。第242条出租人享受租赁物全部权。承租人破产,租赁物不属于破产财产。1、必需是破产程序终止前属于破产企业财产;2、必需是破产企业能够独立支配财产;3、必需是能够依据破产程序强制清偿财产。第244条租赁物不符合约定或者不符合使用目,出租人不负担责任,但承租人依靠出租人技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物除外。（本条从字面上能够了解。）第247条承租人应该妥善保管、使用租赁物。承租人应该推行占有租赁物期间维修义务。（注意与租赁协议区分。）第250条出租人和承租人能够约定租赁期间届满租赁物归属。对租赁物归属没有约定或者约定不明确,依据本法第六十一条要求仍不能确定,租赁物全部权归出租人。租赁期满,全部权还应该是出租人。

第二百一十三条、租赁协议内容包含租赁物名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方法、租赁物维修等条款。

第二百一十四条、租赁期限不得超出。超出,超出部分无效。

租赁期间届满,当事人能够续订租赁协议,但约定租赁期限自续订之日起不得超出。

【了解关键点】

这个最高限制。

第二百一十五条、租赁期限6个月以上,应该采取书面形式。当事人未采取书面形式,视为不定时租赁。

【了解关键点】

签还是不签书面协议,看“6个月”这个点。

第