土地估价理论方法.pdfVIP

土地估价概念

土地估价方法

1.土地估价概念

2.土地估价的原则

3.基准地价系数修

4.路线价法

土地估价概念

（《土地理论与方法》第13页）

考试目的：测试应考人员对土地估价的概念、作用及现实意义的理解和掌握程度。

考试范围：土地估价的概念、土地估价的作用及现实意义、土地估价的服务方向、我地估价的

产生背景和发展过程。

考试基本要求：

掌握：土地估价的概念、作用；

熟悉：土地估价的现实意义，土地估价的服务方向；

了解：我地估价的产生背景和发展过程。

1.土地估价的概念

土地估价：是估价人员根据特定估价目的，依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市

场资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般

收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益等

因素对土地价格的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下及某一时点的价格的过程。

简单的说：土地估价是指估测土地价值或价格的行为和过程。

从以下11个方面理解：

（1）估价人员：

1）从事土地估价的人员应依法获得《土地估价师资格》，取得土地估价师资格。

2）在执业前，还应通过实践考核、进行执业登记，成为执业估价师。执业登记，不得以执业土

地估价师名义执行评估业务。

3）专业估价人员应具备职业素质，包括业务素质（具有专业理论知识和技能，和分析能力，丰

富的经验和广泛的知识）和道德素质（具有责任心，公平公正无私，诚实廉洁，社会信用等）。

4）土地估价师执业时应加入经过登记的土地评估机构，在同一时间内只能受聘于一家土地机构。

（2）特定目的的土地估价：土地估价业务是基于委托人委托土地估价机构，并签署土地估价委托协

议（或委托函）的条件下而进行。委托是针对特定目的的，所以估价师针对特定目的的土地估价。

（3）土地估价的价格标准：是市场价值标准。理由如下，一是一般情况土地估价目的是为土地

提供专业服务；二是土地资源的配置遵循市场规律；三是估价的依据于市场；四是市场价值是

各种估价目的和各种价值形态估算的基础。

（4）土地估价必须依据土地估价特定的原则并要依据不同的对象选择特定的方法：土地估价必须依

据土地估价特定的原则，这些原则充分考虑了土地市场特性、收益性和使用特性。所以，在估价开始之

前，要分析评估对象，然后建立适当的评估原则。

土地虽然像商品一样可，但由于它不是产品，因此不具有价值，其价格受一般市场条件影

响外，还受经济、社会和自然等诸多因素的影响，有别于一般商品价格。决定了土地估价具有自己独特

的理论和方法。只有遵循土地估价原则，依据土地估价理论，才能正确选择土地估价方法。

（5）土地估价必须依据充足的土地市场资料（要特别注重针对估价对象的市场环境分析）：土地

价格的形成最终取决于土地双方。也就是说：土地价格形成于市场，不充分掌握土地市场的情

况，不了解土地的供求关系，不掌握土地市场的过去、现在、未来和发展趋势，就不能评估出公正客观

合理的土地价格。

（6）土地估价必须考虑的影响：城镇规划、、住房政策、产业政策等的调整

都会对土地价格产生很大的影响。

（7）土地估价要充分了解评估宗地的各种权利状况：土地价格实质是土地权益价格，权利不同，其

价格就会有差别，同样一宗土地，不同的权利，其价格可能相差很大。因此在地价评估之前，必须通过

查阅土地登记资料和进行现场勘察核