广西南宁市“联盟新城”可行性研究报告.doc

“联盟新城〞可行性研究报告

住宅事业部

2006年2月16日

TOC\o1-3\h\z\u1南宁市宏观经济分析 3

1.1城市概况 3

广西自治区概况 3

南宁市概况 3

1.2宏观经济开展概况 5

增长 5

人口变化 6

产业结构变化 6

金融机构存款余额 7

居民生活水平 7

固定资产投资 7

1.3城市开展规划 8

?南宁市城市总体规划2004—2021年规划纲要? 8

“136城建工程〞 9

1.4宏观经济走势预测 10

积极因素：中国—东盟博览会〔南博会〕 10

不利因素：“行政生产力〞的膨胀 11

2南宁市房地产市场分析 12

2.1总体指标与投资环境 12

房地产投资 12

总体供销情况 12

价格变化 14

投资环境 14

2.2需求分析 15

购置力 15

需求量 16

需求结构 16

2.3供给分析 17

供给量 17

供给结构 17

主要地产板块解析 17

2.4结论 23

3主要竞争工程解析 24

4工程分析与定位 30

4.1工程概况 30

工程位置与周边环境 30

现有规划指标 34

4.2SWOT分析与竞争策略选择 34

分析 34

竞争策略选择 35

4.3工程定位 36

客户定位 37

产品定位 38

价格定位 41

5经济测算 42

6开发方案 42

7结论 42

南宁市宏观经济分析

城市概况

广西自治区概况

广西壮族自治区简称桂，地处祖国南疆，与越南为邻。春秋战国时为百越〔粤〕地，秦置桂林郡，局部属象郡，唐属岭南道，宋为广南西路，元属湖广行省，清为广西省，１９５８年成立广西壮族自治区。现辖５地区、９地级市、１０县级市、５９县、１２自治县，７０多个市县对外开放，全区面积约２３万多平方千米?，2004年末，全自治区人口总数为4889万人，有壮、汉、瑶、苗、侗、叙佬、毛南、彝、仡佬等民族，自治区首府南宁。

广西具有沿海、沿边、沿江的区位优势，同时处在我国大陆东、中、西三个地带的交汇点，是华南经济圈、西南经济圈与东盟经济圈的结合部，是西南乃至西北地区最便捷的出海通道，也是联结粤港澳与西部地区的重要通道。特别是随着中国—东盟自由贸易区的建立，广西作为连接中国西南、华南、中南以及东盟大市场的枢纽，在拥有5.3亿人口的东盟和5.4亿人口的泛珠三角经济圈两个大市场中，将发挥结合部的重要战略作用。

南宁市概况

南宁是广西壮族自治区首府，简称“邕〞，建郡于公元318年，拥有1680多年的历史。毗邻粤港澳，背靠大西南，面向东南亚，是连接东南沿海与西南内陆的交通枢纽，是西南各省最便捷的出海通道，是西部各省区唯一沿海的省会城市，也是“南贵昆〞经济区、大西南经济圈和泛珠三角经济圈的重要城市，更是连接中国和东盟的重要枢纽城市和前沿城市！

独特的区位使南宁拥有了独特的开展优势，而日新月异的城市建设更使人对南宁刮目相看。近年来，南宁先后荣获全国卫生城市、全国城市环境综合整治优秀城市、全国双拥模范城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市、中国人居环境奖、全国创立文明城市工作先进城市、联合国迪拜国际改善居住环境良好范例奖、全国生态环境建设十佳城市、全国青年文明社区示范城市、全国社会治理行进单位等荣誉称号，城市面貌发生了巨大的变化，显示了南宁社会经济文化的健康快速协调开展。

地理条件：南宁位于中国广西南部，地形平坦，四面山丘环绕。南宁毗邻粤、港、澳，南临北部湾，西接印支半岛。背靠大西南，面向东南亚。邕江穿城而过，是珠江水系的主要支流。

面积：全市总面积22112平方公里，其中，市区面积6559平方公里，建成区面积152平方公里。

气候：南宁属于南亚热带季风气候区，夏长高温多雨，冬短温暖枯燥，无霜期长。年平均气温21.6℃，年降水量为1304.2毫米

行政区划：南宁现辖兴宁区、良庆区、邕宁区、青秀区、江南区、西乡塘区6个城区和武鸣县、横县、宾阳县、上林县、马山县、隆安县6个县。

交通运输：南宁具有沿江、沿海〔距防城港172公里、北海港204公里、钦州港104公里〕和沿边〔距中越边境重镇友谊关200多公里〕地缘优势，拥有兴旺的航空、铁路、公路、水路立体交通运输网络。

航空：南宁吴圩国际机场是国家4D级机场，目前已开通飞往北京、上海、广州、香港、曼谷、河内等20多条国际国内航线。

铁路：南宁火车站开行的旅客列车国内直达北京、上海、广州、西安、成都、昆明、郑州、南昌、张家界等城市，开行的国