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证券研究报告

房地产行业深度研究报告

农村土地破局

我国农村“三块地”改革分为农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基

地改革。我国土地分为农用地、建设用地、未利用地，其中建设用地包括：1）

国有城镇建设用地，主要位于城市市区，属于国家所有；2）农村集体建设用

地，包括集体经营性建设用地、宅基地、农村基础设施与公益用地，属于村集

体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。

截至2016年我国农村集体建设用地约3.2亿亩，宅基地约占6成。1）2016年

末全国农用地面积约96.8亿亩，建设用地面积约5.9亿亩，其中国有建设用地

2.7亿亩、集体建设用地3.2亿亩。2）根据自然资源部估算，2016年全国宅基

地面积约1.84亿亩，约占农村集体建设用地面积的58%。3）参考国务院发展

研究中心农村经济研究部叶兴庆对集体经营性建设用地面积的测算，截至

2013年底集体经营性建设用地面积约0.42亿亩，占农村集体建设用地比重约

13%。

过去试点集体经营性建设用地同价同权入市，是为了打破地方政府对土地一

级市场的垄断，但实际运行中因收益分配不均衡，影响政策实施效果。1）过

去集体土地必须征收为国有土地后方可出让使用权，地方政府主导土地征收、

出让，获得主要土地增值收益；我国提出集体经营性建设用地与国有土地同价

同权入市，主要目的是为了打破地方政府对土地一级市场的垄断，保障农民利

益，同时也能增加土地供应，起到平抑地价效果。2）入市的集体经营性建设

用地用途限制在工业、商业、租赁住房等持有运营类业态，难以起到平抑住宅

地价的作用；同时集体经营性建设用地同价同权入市难度较大，集体土地入市

收益主要归于村集体成员，会对国有建设用地形成竞争，影响地方政府推进集

体经营性建设用地入市的积极性。

宅基地无法进行抵押，有偿转让仅限于本集体经济组织内部，现实中还存在一

户多宅、粗放利用等问题。1）过去宅基地制度设计的主要目标是保障农民“居

者有其屋”，要求集体所有、成员使用、无偿分配、限制流转、禁止抵押，但

随着经济发展农民最基础的居住得到较好保障，过去的宅基地制度难以满足农

民宅基地变现、成为进入城市启动金的需求。2）我国积极探索宅基地“三权

分置”有效实现形式，但当前农民仍对占有的宅基地缺乏自由处置权，有偿退

出范围有限。3）宅基地管理中一户多宅和超标准建房普遍存在，2016年全国

农村人均宅基地面积为214平米/人，超过大部分省市规定的人均宅基地120

平米/人的控制标准；而由于宅基地取得无价，存在粗放利用问题，据自然资源

部2018年4-6月的调研，16省份闲置宅基地约860万宗，占比6.32%。

当前农地改革面临商品房供给过剩后的下行期，集体经营性建设用地入市在

当下反而增加城市库存。部分城市展开试点，给予退还宅基地的农民购房补

贴。1）与过去农地改革试点面临的市场环境不同，当下房地产市场处于供给

过剩后的下行期，2024年4月百城新建商品住宅库存去化周期为26.5个月，

去化周期较2021年上半年已增加一倍，此时集体经营性建设用地入市反而增

加城市供给。2）部分城市探索农民宅基地退出后，给予购房补贴，作为进入

城市启动金。

投资策略：前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当

前已经有一定体现。行业的估值机会并非来自于销售见底，而是房价见底，需

要推演出房企合理的销售规模及净利润率，进而推演出稳态下的ROE，才能

预期板块趋势性机会。未来农地改革可能成为推动农民进城、实现地产真正去

库存的突破口之一，建议关注华润置地、中国海外发展、绿城中国、华润万象

生活、招商蛇口、城建发展、中新集团、贝壳-W。

风险提示：收入预期恶化，负反馈延续；宅基地及集体经营性建设用地面积估

算可能存在偏差。

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