第07章 2025年中国珠三角板块重点城市房地产市场运行状况.docVIP

第七章2025年中国珠三角板块重点城市房地产市场运行状况

第一节2025年广州市房地产市场运行考察

2025年，由于宏观调控的影响，广州市房地产投资、开发和销售增幅都有所回落，但10月以后，尤其是所谓“百亿炒楼”资金传言、发展商拖慢推盘节奏、市场出现暂时供不应求等因素，使得广州楼市出现楼价不跌反涨、逆势上扬的态势，再次出现买楼热潮，商品房均价较上年上涨了8.63%。

平稳

2025-2026年，广州市土地市场化程度有所提高，公开出让土地宗数由2025年的3宗增加到2025年的26宗；公开出让土地面积由2025年10.06万平方米增加到2025年的49.41万平方米。2025年，土地供应充足，公开出让土地主要集中在中心城区，共公开出让土地26宗，面积为49.41万平方米。

2025年，广州市住宅用地所占比重有所下降；办公用地供应所占比重有所增加，比重较上年提高了31.6%。就办公用地而言，由于政策的倾斜，使商业中心发展东移，海珠区逐渐形成了次级中心，2025年其公开交易办公土地为11.35万平方米，居广州各区之首；天河区呈现成片发展态势，2025年其公开交易土地为5.42万平方米。

2025年，广州市土地交易价格增长较快，年内增长达到了6.55%，其中住宅用地土地价格增长最快，年内增长达到了8.44%。

2025年，定金及预付款仍是广州市房地产投资资金的主要来源。在宏观调控作用和银行收缩房地产开发贷款的影响下，房地产开发商积极开拓资金来源渠道，2025年资金来源中的自筹资金同比增幅最快，达19.90%，使其所占比重有所提高。

2025年，在国家各项宏观调控政策措施的作用下，房地产投资额占固定资产投资额比重较上年增长了0.01。房地产开发投资呈现理性增长态势，增幅为10.90%。

2025年，商品住宅建设仍然是广州市房地产投资的重点，占其比重达71.22%。主要投资区域为海珠区和天河区。

2025年，由于宏观调控作用的影响，广州市房地产施工面积增幅较上年趋于平稳，但是由于开发商在一手土地交易的同时也通过兼并小型企业或并购停工楼盘从而获得开发权，使部分“烂尾”项目重新启动，所以2025年广州市的商品房新开工面积同比增幅为5.41%，扭转了2025年以来商品房新开工面积负增长的趋势。

2025年，广州市主要以商品住宅开发为主，住宅施工面积为3409.09万平方米，其占商品房开发面积的71.79%。

2025年，由于宏观调控的影响，广州市商品房竣工面积与销售面积继续保持下降趋势，供需矛盾有所缓解。就月度数据来看，4月份至6月份累计商品房供需呈现暂时性的供不应求状况。

*图中月份数字为年内该月前面所有月份的累计。

2025年，由于发展商拖慢推盘节奏、市场出现暂时供不应求等因素，广州市商品房均价逆市上涨，较上年增长了8.64%，就月度数据而言，7月份商品房均价有所下降，之后呈现逐月上涨态势。

*图中月份数字为年内该月前面所有月份的累计。

2025年前三季度，随着海珠区整体环境不断改善，海珠区商品房均价快速增长，在广州市各区中其同比增长最快，达到了20.44%；荔湾区由于受政策、地理、开发成本等多方面因素的影响和限制较多，商品房均价同比降幅最大，达到了-22.25%。

住宅市场

2025年，商品住宅投资额较上年有所增长，增幅为9.34%，但其占房地产投资额比重却呈现下降态势，由上年的0.72下降到今年的0.71。

2025年，商品住宅的施工面积和新开工面积都呈下降态势。其中，在宏观调控影响下，商品住宅的新开工面积由上年同比增长18.41%降为2025年的-22.20%。

2025年，由于宏观调控的影响下，消费者持币待购，并且随着商品住宅均价的上涨，购房者购买力相对下降，所以商品住宅的销售面积同比增幅为-17.41%。

由于开发商采取内部认筹，公开发售少量单位，造成需求大于供应，货源紧缺，买家争抢购房的场面，以及在广州市各专家学者房价不会降的舆论导向下，让持币待购的买家对降价失去信心，使部分买家松开心理防线，购买力大量释放，这使得2025年广州市商品住宅均价逆市上涨，增幅达到了12.97%。

商业地产

2025年，随着中国加入WTO，越来越多的世界500强企业进驻广州，并且广州市政府大力发展“总部经济”，使得广州市写字楼供应量放量增长。供应量的增长使得甲级写字楼的供求矛盾进一步扩大，空置率较上年继续走高。

截至2025年上半年，东山区甲级写字楼空置率最低，为4.38%；天河区甲级写字楼空置率最高，为11.78%。

2025年，广州市传统商圈由于其可开发用地少，后续供应跟不上，配套设施开始老化等原因导致发展缓慢；天河区物业档次高，而且物业管理水平较好，再加上有良好的商