案例房地产泡沫.ppt

前言

日本的房地产泡沫对日本经济打击非常严重。中国应该吸取教训，预防房地产市场的过度投机，防止银行业在房地产领域的信贷失控，强化土地资源管理，保持汇率稳定，灵活运用利率等金融杠杠来防止房地产泡沫的发生。

日本房地产价格的历史演变

从日本房地产价格的历史演变来看，20世纪60年代后期至70年代前期以及80年代后期房地产价格上涨尤为迅速。这两次房地产价格飙升期，从其后期调整来看有很大差别。也就是说，在70年代前期，房地产价格在l973年达到顶点后，受第一次石油危机的影响，曾在l974年出现小幅回落，但此后不久便重拾升势。然而8O年代后期的那次调整，房地产价格急剧上涨，于1990年冲到顶点后便开始一路下滑，此后整个90年代一直处于长期大幅下跌局面。

日本两次房地产价格飙升期之所以在后期调整的时间和深度上存在较大差异，其原因在于两者所处的经济发展阶段不同。

20世纪70年代前期日本虽然处于从高速增长向稳定增长过渡的时期，但在该时期仍然有着较高的增长潜力。当时受“列岛改造论〞影响，城市化和产业结构优化不断开展，国民收入持续增长，在这种背景下，对房地产价格自然产生了上升压力。

而80年代后期，城市化和产业结构优化进程已经告一段落，此时发生的房地产价风格整由于没有高速增长期那样强大的增长潜力支撑，因而时间长、影响也大。通过两者的比较可知，即便房地产市场出现过热，其后期调整的深度有可能会随着当时经济开展所处的阶段而不同。

也就是说日本房地产最疯狂的时候住宅价值为GDP的200%以上。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。

1991年后，随着国际资本获利后撤离，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，遗留下来的坏账高达6000亿美元。此次日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退期，陷入了长达15年的经济萧条和低迷。这次房地产泡沫也常被称为二战后日本的又一次战败。

日本房地产泡沫成因

1985年9月美、英、德、法、日5国财长聚会纽约的广场饭店，就争执许久的日元升值达成协议，史称“广场协议〞，迫使日元升值38%。之后一年时间里日元对美元升值一倍以上，由此对出口造成巨大冲击。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，大大刺激了房价的上涨。

日本政府为了刺激国内经济，完成外向型向内需型经济过度，连续5次降低利率放松银根，根底利率跌至历史最低点，货币供给量连续每年超过10%，1998年超过15%，造成市场上资金流动性过剩。

日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元，最后成为坏账的到达几十万亿日元。倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数，大量建筑成为“烂尾楼〞。建筑业饱受重创，1994年合同金额缺乏顶峰期的1/3，国民经济陷入长达十几年的负增长和零增长。

日本泡沫经济形成和开展的过程中的如下几个微观原因

第一，人们相信土地价格只升不降的神化，争相购置房地产。有资料说明，日本总理府在1987年1月、1988年1月、1990年6月以及泡沫经济破灭后的1992年4月关于土地问题的舆论调查中发现，超过半数的被调查者认为“持有土地是安心并且有利的〞，具体调查结果分别为:65．2％、66．0％、67．2%和52．8%。正是在这样的消费者预期下，日本的地价总额才会是美国的4倍。

第二，人们相信利率不变，企业从银行贷款非常容易。

借款方不考虑一旦利率提高了还不起利息该如何办，而贷款方也忘记了升息的风险，只是一味地贷款给房地产公司，并天真地认为如果这些企业暂时资金出现紧张时只需将手里的房地产工程卖掉就可以解决问题。

当时的日本，企业借银行的钱、或者银行贷款给企业是相当容易的事情。并且企业一般贷款购置房地产之后又将该资产向银行作抵押，从而又可以轻松的再次贷到款，整个银行的房地产抵押贷款就这样像滚雪球一样迅速扩大。

日本房地产泡沫形成的七宗罪

其二、日本银行下调了贴现率是为了平抑日元对美元的升值。1985年“广场协议〞签订之后，日本银行下调了贴现率，设法平抑日元对美元的升值，以扩大和提高本国的经济竞争力。在金融市场上，中央银行贴现率是市场利率的核心，市场利率一般跟随中央银行贴现率变动，进而