大连市解放路改造项目策划方案.doc

大连市解放路改造工程筹划方案

目录

第一局部：商业局部

1-大连市概况5

1-1大连市概况5

2-大连市的商业分析5

2-1市场回忆5

2-1-1国营商场同合资商场共存5

2-1-2超市效应6

2-1-3商场相比照拟集中7

2-2大连商业分析7

2-2-1大连现时商业总存量7

2-2-2未来商业供给7

2-2-3市场售价及租金反映10

2-3大连商业个案分析11

2-3-1大连胜利广场11

2-3-2大连大世界家居广场12

2-3-3大连奥林匹克购物广场13

3-工程的商场部份分析15

3-1工程概况15

3-2工程SWOT分析16

S——工程优势16

W——工程劣势16

O——时机17

T——威胁18

4-市场定位18

4-1国内市场形势19

4-2大连商城的形势21

4-3本工程覆盖地域及经济潜力22

4-4市场需要什么23

4-4-1商场档次分析24

4-4-2商场类型25

4-4-3商场主题分析25

4-5本工程产品定位26

4-5-1档次定位26

4-5-2本工程的主题定位28

※首创旅游式主题的商业物业概念28

※主题新颖的吸引28

※市内旅游文化的支持28

※对消费人群的吸引力29

※借用概念的吸引力29

※借用其它元素的吸引力30

4-5-3形象定位30

4-5-4工程定位的开展优势31

4-6工程产品设计建议33

4-6-1针对工程整块建议33

4-6-2针对A、B、C、X地块的业态？33

4-6-3针对D、E地块规划35

4-6-4针对D、E地块的业态设置35

4-7工程的特色如何营造38

5-商场的租售策略40

5-1目标客户40

5-1-1销售目标客户40

5-1-2招商客户40

5-2租售时机40

5-3租售策略41

5-3-1租售推广策略41

5-5主要促销手段45

5-6招商条件46

5-6-1租金优惠46

6-商场的经营管理47

6-1角色47

6-1-1对内经营47

6-1-2对外经营47

6-2目标48

6-3效果48

6-3-1旺人〔消费人流〕48

6-3-2旺场〔投资者和商家〕49

6-3-3旺财〔经营收益〕49

6-3-4运用多元化经营策略，50

6-4商业物业主要经营管理模式50

6-4-1经营模式比拟50

6-4-2采用经营模式的论证52

6-4-3结论52

7-经营推广53

7-1推广活动53

7-2信息系统建议53

7-4经营促销手段参考54

8-经营管理组织架构55

9-商业招商经营运作优势55

9-1-1具有较强的商业招商能力，55

9-1-2具有实际招商操作经验，55

9-1-3具有引入主力店的成功经验56

9-1-4丰富商业经营运作经验，57

9-1-5效劳品牌57

第二局部：住宅局部

1-大连住宅市场概况分析59

2-工程的优势劣势分析60

2-1工程优势：60

2-2工程劣势：60

3-目标客户的定位和分类61

3-1住宅的目标客户分析61

3-2公寓的目标客户分析61

4-工程定位62

4-1工程理解62

4-2产品定位62

4-3形象定位63

4-4工程形象包装64

5-产品建议64

5-1住宅功能细分和户型面积的比例建议64

5-1-1对A、B、C、D号楼功能说明64

5-2户型设计建议：67

6-工程命名的初步建议67

6-1工程整体命名67

6-2商业命名67

7-住宅与商业的互动分析68

7-1住宅与商业的统一性68

7-1-1住宅统一性表达68

7-1-2商业统一性的表达6