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开发商关于学区房的宣传未兑现,应当承担何种责任？

开发商关于学区房的宣传未兑现，应当承担何种责任。

郑重声明：严禁抄袭、违者必究。引言：本文标题之所以用“宣传未兑现”而非“承诺未兑现”，是因为开发商往往耍小聪明——我对某学区房的宣传广告不是承诺。的确，宣传和承诺还有两步之遥——该宣传是否构成要约，买房人是否承诺。此外，这个问题还涉及格式合同（条款）的效力、主张违约责任的合同依据、损失金额的确定等问题。

一、违反“学区房”的宣传，开发商需承担违约责任《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”开发商销售商品房时往往以该小区为某重点小学的学区房作为重点宣传，该宣传（说明）具体确定，应当视作要约。《合同法》第十三条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”第二十五条规定：“承诺生效时合同成立。”买房人与开发商签订《商品房预售合同》（注：该合同书中一般不会有关于学区房的条款）即是承诺，该合同（既包括合同里载明的条款，也包含该学区房的约定）即成立。《合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”即买房人与开发商签订《商品房预售合同》时，合同书及学区房的约定即生效。开发商违反该学区房的约定，应当承担违约责任。

二、开发商免责的失败《合同法》第四十条规定。“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《商品房预售合同》往往会有类似“广告宣传不列为本合同条款，甲方（开发商）对此不承担责任”的条款，合同书是开发商提供，该条款属于格式条款，且免除了开发商的责任，该约定无效。

三、赔偿金额的确定《合同法》第一百零七条规定。“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”买房人要想向开发商主张违约责任就要有明确的依据。比如，买房人向开发商主张违约金，要有明确的合同依据（即某个合同条款约定开发商违反学区房的约定要承担多少违约金），但是这样的合同约定基本不会有。“继续履行”和“采取补救措施”基本没希望，就只能要求开发商“赔偿损失”。买房人的损失主要体现为可能会给孩子的教育造成负面影响（不能在开发商宣传的某重点小学就读）或者加重买房人的经济负担（买房人因此而给孩子选择教育资源同等优秀但是花费更高的学校），买房人因此所遭受的精神上的困扰等等，但是这些损失很难用金钱量化。因此，损失金额的确定也就非常困难。此时，法院只能根据双方的过错和日常生活经验进行自由裁量。但是，有些时候买房人的损失是可以量化的，买房人可以向开发商主张该具体的赔偿金额。

附原告法某某与被告上海某房地产开发经营有限公司商品房预售合同纠纷案情简介：2013年3月15日，原告（买方、签约乙方）与被告（卖方、签约甲方）签订了《XX省商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于XX省XX县区房屋，房屋单价19，104.40元；乙方已经熟知该房屋所在小区及周边的环境、通风、采光、道路、交通、公共配套设施以及其他非该房屋本身事项之现状，乙方不得就此向甲方提出这些方面的要求或主张；甲方雇佣的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的与本合同有关的任何文件，均应在甲方予以书面授权或确认的情况下对甲方具有约束力，甲方所作的售楼广告、售楼书、宣传资料、样板房、模型的画片、数据、照片、文字或其他与该房屋及/或该房屋所在楼盘有关的资料仅为宣传目的而设立或提供，不列为该合同的附件或组成部分，乙方不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。2014年9月22日上述房屋产权登记至原告名下，房屋建筑面积93.88平方米。

2014年12月26日，XX省工商行政管理局闵行分局作出行政处罚决定书，载明如下内容：……

一、当事人发布虚假电视广告。经查：2013年2月26日，本案被告为推广其在XX县区开发的楼盘，与某公司（以下简称某公司）签订了一份广告委托代理投放/发布合同，双方约定由本案被告支付79，120元的广告费，某公司按照本案被告的要求，负责制作并在电视台栏目投放电视广告。2013年2月28日，某公司在制作完广告样稿并经本案被告审核认可通过后，按照双方合同约定，在当天的电视台栏目为本案被告发布一则看房专题电视广告。该看房专题广告的1分40秒至2分26秒的电视