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房地产项目定价方法

定价方法,是企业为了在目标市场上实现定价目标,而给产品制订一个基础价格或浮动范围方法。即使影响产品价格原因很多,不过企业在制订价格时关键是考虑产品成本、市场需求和竞争情况。产品成本要求了价格最底基数,而竞争者价格和替换品价格则提供了企业在制订其价格时必需考虑参考系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生关键影响一个或多个原因来选定定价方法。

房地产企业定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。

一、成本导向定价

成本导向定价是以成本为中心,是一个按卖方意图定价方法。其基础思绪是:在定价时,首先考虑收回企业在生产经营中投入全部成本,然后加上一定利润。成本导向定价关键由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法组成。

（一）、成本加成定价方法

这是一个最简单定价方法,就是在单位产品成本基础上,加上一定百分比预期利润作为产品售价。售价与成本之间差额即为利润。这里所指成本,包含了税金。因为利润多少是按成本一定百分比计算,习惯上将这种百分比称为“几成”,所以这种方法被称为成本加成定价法。它计算企业为:

单位产品价格:单位产品成本X（1+加成率）加成率=因为利润多少是按成本一定百分比计算。

列如,某房地产企业开发某一楼盘,每平方米开发成本为元,加成率为15%则该楼盘每平方米售价:X（1+15%）=2300（元）

这种方法优点是计算方便,因为确定成本要比确定需求轻易得多,定价时着眼于成本,企业能够简化定价工作,也无须常常依据需求情况而作调整。在市场环境诸原因基础稳定情况下,采取这种方法可确保房地产企业取得正常利润,从而能够保障企业经营正常进行。

（二）目标收益定价法

这种方法又称目标利润定价法,或投资收益率定价法。它是在成本基础上,根据目标收益率高低计算售价方法。其计算步骤以下:

1、确定目标收益率。目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多个不一样形式。

2、确定目标利润。因为目标收益率表现形式多个性,目标利润计算也不一样,其计算公式有:

目标利润=总投资额x目标投资利润率

目标利润=总成本x目标成本利润率

目标利润=销售收入x目标销售利润率

目标利润=资金平均占用额x目标资金利润率

3、计算售价

售价=（总成本+目标利润）/估计销售量

比如:某房地产企业开发一总建筑面积为20万平方米小区,估量未来在市场上可实现销售16万平方米,其总开发成本为4亿元,企业目标收益率为成本利润率15%,问该小区售价为多少？

解:目标利润=总成本x成本利润率

=4x15%

=0.6（亿元）

每平方米售价=（总成本+目标利润）/估计销售量

=（4=0.6）/160000

=2875（元）

所以,该企业定价应为每平方米2875元

目标收益率定价法优点是能够确保企业既定目标利润实现。这种方法通常适适用于在市场上含有一定影响力企业,市场拥有率较高或含有垄断性质企业。

（三）、售价加成定价法

这是一个以产品最终销售为基数,按销售价一定百分率计算加成率,最终得出产品售价。计算公式为:

单位产品售价=单位产品总成本/（1—加成率）

列如,某楼盘开发成本为每平方米2500元,加成率20%,则该楼盘售价为:

售价=2500/（1—20%）=3125（元）

这种定价方法优点对于销售者来说,轻易计算出商品销售毛利率;而对于消费者来说,在售价相同情况下,用这种方法计算出来加成率较低,更轻易接收。

以上多个成本定价方法共同点是:均以产品成本为制订价格基础,在成本基础上加一定利润来定价。所不一样是它们对利润确定方法略有差异。即使较轻易计算,但它们存在共同缺点,即没有考虑市场需求和市场竞争情况。

二、需求导向定价

所谓需求导向定价是指以需求为中心,依据买方对产品价值了解和需求强度来定价,而非依据卖方成本定价。其关键方法是了解值定法和区分需求定价法。

（一）了解值定价法

了解值也称“感受价值”或“认识价值”,是消费者对于商品一个价值观念,这种价值观念实际上是消费者对商品质量、用途、款式以及服务质量评定。了解值定价法基础指导思想是认为决定商品价格关键原因是消费者对商品价值认识水平,而非卖方成本。房地产企业在利用了解值定价法定价时,企业首先要估量和测量在营销组合中非价格原因变量在消费者心目中建立起来认识价值,然后按消费者可接收程度来确定楼盘售价,因为了解值定价法