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房地产市场健康标准探析

陈红艳

摘要：论文综合分析学者研究房地产市场发展状况的视角，界定房地产市场健康是市场各方面发展良好的状态，表现为市场内部发展平稳，与社会经济环境相协调；确定房地产市场标准的方法主要有经验值、理论值和统计值三类，三类方法各有特点，应根据健康内涵合理选用。协调性标准宜选用理论值法，平稳性标准宜选用统计值法，评价的合理区间应根据自身统计规律确定。

关键词：房地产市场健康；平稳性；协调性

一、引言

房地产市场健康发展关系国计民生，是房地产研究领域的核心命题。我国自1998年实行住房制度改革以来，房地产业得到迅猛发展，成为国民经济的支柱产业和经济增长点。另一方面，随着房价不断升高，房地产市场积累的风险和矛盾越来越大。关注房地产市场运行状态，防范市场风险，促进房地产业和国民经济健康持续发展是我国政府和学者共同关心的问题。2003年，国务院发出了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号），要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，进一步明确房地产市场发展的指导思想。近年来，我国政府不断出台房市调控政策，从2010年的“国十一条”详见国办发[2010]4号文《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》、“国十条”详见国发[2010]10号文《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》、“9.29新政”详见财税[2010]94号文《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知

详见国办发[2010]4号文《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》

详见国发[2010]10号文《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》

详见财税[2010]94号文《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》

详见国办发[2011]1号文《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》

详见2013年3月1日国务院发出《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》

文献综述

尽管直接研究房地产市场健康的文献少，但国内外学者一直重视房地产市场监测。房地产市场监测是对房地产市场发展过程中的变化态势进行监督和测量，其最终目的是寻找房地产市场内在发展规律，对市场发展现状作出评价及应对。冯俊、丁立宏较早地探讨了房地产市场监测系统，认为“房地产监测系统是提高宏观调控科学性的必然要求”。[1-2]房地产市场监测作为宏观经济监测的重要内容，主要集中在预警和泡沫研究中。

房地产预警系统主要是对房地产市场内部发展状况的监测，主要以周期波动理论和经济预警理论为基础，在房地产指标分类的基础上，构造一种房地产经济活跃程度的指数。主要方法有景气指数法和综合模拟法。我国统计局每月定期公布的“国房指数”是应用最广的房地产市场预警系统，选用土地出让收入、本年完成开发土地面积、房地产开发投资额、本年资金来源中抵押贷款额、商品房销售价格、房屋新开工面积、竣工面积和空置面积等八个指标，全面考察房地产市场基本运行状况。预警判断多采用基于样本均值和样本方差的3方法，其实质是判断经济指标增长速率的波动。相关的研究包括丁烈云、韩立达等。[3-4]

房地产泡沫是沿着资产价格泡沫理论发展建立的，通常认为房地产泡沫就是指房价泡沫，是由于投机等因素导致房价远高于经济基本面决定的基础价值的现象。在房价泡沫的研究中，房价被分解为两部分，一部分是经济基本面决定的基础价值，另一部分是投机等因素造成的泡沫。由此可见，泡沫其实是研究房价与经济基本面的协调状况。房地产泡沫的度量主要采用指标指示法和模型检验法。我国学者常用房价收入比、租售比、空置率等指标直接判断房价泡沫，但争议很大。Lastrapes采用离散形式建立了一个最优非耐用品和住房消费的动态均衡模型。袁志刚、樊潇彦采用此原理构建了房地产市场局部均衡模型，分析购房者和地产商在引入银行信贷之前和之后不同的最优选择。[5-6]

房地产市场有泡沫不一定意味着市场不健康。因为市场价格围绕基础价值上下波动是经济中的常态，存在少量投机的市场更具活力，所以一般性的泡沫（弱房产泡沫）相当于人体的亚健康。只有市场长期处于亚健康状态，使得人们对房价套利形成了一致性预期，一般性泡沫突变成严重泡沫，市场才不健康，甚至产生经济危机。另一方面，没有泡沫的房地产市场也并不一定就意味着时常健康。我们既不能说一个房价低，但成交量低迷的房地产市场健康，也不能说只供应一种类型住房的房地产市场是健康的。因此，仅以泡沫判断房地产市场健康与否并不完全，还应考虑市场内部结构、规模等各方面发展情况。同样道理，房地产市场内部指标运行正常，无警情出现，但如果房价远离经济基本状况，存在严重泡沫，也不能认为这个市场是健康的。

2.租售比

租售比是租金与房价之比，其实就是投资收益率，合理的租售比本质上是根据合