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物业管理的起源

物业管理起源于19世纪60年代的英国。当时英国工业正处于一个发展的高涨阶段，

对劳动力的需求很大，随着大量农村人口的涌入，城市原有各方面的房屋及设施已远远满

足不了人口增长的需要，房屋的空前紧张成为一大社会问题。一些开发商相继修建一批简

易住宅以低廉租金租给贫民和工人家庭居住。由于住宅设施极为简陋，环境条件又脏又

差，不仅承租人拖欠租金严重，而且人为破坏房屋设施的情况时有发生，严重影响了业主

的经济收益。当时有一位名叫奥克维娅·希尔（OctaviaHill）女士为在其名下出租的物业

制定了一套行之有效的管理办法，要求承租人严格遵守，出人意料地取得了成功，不仅有

效地改善了居住环境，而且还使业主与承租人的关系由原来的对立变得友善起来，首开物

业管理之先河。从那之后，物业管理工作逐渐被业主和政府有关部门重视，被普遍推广于

世界各国，并不断发展成熟。迄今为止，物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理

的重要组成部分，在国际上十分流行并获得了蓬勃发展，社会化、专业化、企业化、经营

型的物业管理已成为一个新型的服务行业。

物业管理的性质

物业管理属于第三产业，是一种服务性行业。它要为业主、租住户以及居民提供高标

准、高质量的服务。物业管理的性质主要是“服务性”的，寓管理、经营于服务之中。其

经营方针是“保本微利、服务社会”，不以牟取高额利润为目的，其经营对象是物业，其

服务对象是物业产权人和物业使用人（含租住户）。物业管理是顺应房地产综合开发的延

续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性的经营服

务方式。物业管理将分散的社会分工汇集起来统一办理，如清洁、保安、水电、绿化等，

每个产权人或租住人只需面对物业管理企业一家，就能将所有关于房屋和居住环境的日常

事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门。当然，随着社会的发展，社会分工渐趋于专业

化，物业公司可将各种专业管理以经济合同方式交予各类专业经营服务企业。例如，环境

卫生承包给专业清洁公司；环境绿化承包给专业绿化企业；机电设备维修承包给专业工程

维修企业；向专业保安公司雇聘保安人员等。这里，物业公司充当“大管家”的角色，在

“大管家”的管理下，业主或租住户只需根据物价部门批准的收费标准按时交付管理费或

租金，就可以获得周到的服务，既方便产权人和租住人，也便于统一管理，充分发挥物业

的各种效益。

物业管理的特点

物业管理具有社会化、专业化、企业化、经营型的特点。

1．物业管理的社会化。物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会分工汇集起来统

一管理，诸如房屋、水电、清洁、保安、绿化等等。每位业主只需面对物业管理企业一

家，就能将所有关于房屋和居住（工作）环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同

部门，犹如为各个业主找到了一个“总管家”；而对政府职能部门来说，则犹如找到了一

个“总经理”。业主只需根据物业管理部门批准的收费标准按时缴纳管理费和服务费，就

可以获得周到的服务。既方便业主，也便于统一管理，有利于提高整个城市管理的社会化

程度，以充分发挥各类物业的综合效益和整体功能，实现社会效益、经济效益、环境效

益、心理效益的统一和综合改善。

2．物业管理的专业化。物业管理是由专业的管理企业--物业公司实施对物业的统一管

理。这种管理是将有关物业的各专业管理都纳入物业管理企业的范畴之内，物业管理企业

可以通过设置专业的管理职能部门来从事相应的管理业务。随着社会的发展，社会分工渐

趋于专业化，物业管理企业也可以将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营

服务公司。

3．物业管理的企业化。物业管理单位是企业单位，不是事业单位，也不具备政府行为

职能。物业管理企业作为一个独立的法人，应按照《中华人民共和国公司法》的规定运

行，不受任何干扰，政、事、企完全分离。物业管理企业必须依照物业管理市场的运行规

则参与市场竞争，依靠自己的经营能力和优质的服务在物业管理市场上争取自己的位置和

拓展业务，用管理的业绩去赢得商业信誉。

4．物业管理的经营型。物业管理企业的服务性质是有偿的，即推行有偿服务，合理收

费。物业管理的经营目标是保本微利，量入为出，不以高额利润为目的。物业管理企业可

以通过多种经营，使物业的管理走上“以业养业、自我发展”的道路，从而使物业管理有

了造血功能，既减少了政府和各主管部门的压力和负担，又使得房屋维修、养护、环卫、

治安、管道维修、设备更新的资金有了来源，还能使业主受到全方位、多层