房地产公司签订土地合同后未取得土地不应该征收土地使用税模板.docVIP

房地产企业签署土地协议后未取得土地是否该征土地使用税

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中国《城镇土地使用税暂行条例》要求,城镇土地使用税以纳税人实际占用土地面积为计税依据,依据要求税额计算征收。在征管实践中,在土地出让协议变更、协议实施条件发生改变等情况下,怎样确定纳税人对于土地实际占用行为,正确计税,合理正当地征收土地使用税,考量税务人员执法水平。

事件:?房企未缴城镇土地使用税

,某房地产企业与某市国土资源局签署《国有建设用地使用权出让协议》。协议约定:该企业依据法定程序取得位于某县陈村一宗土地用于房地产开发,面积16.7万多平方米;出让人同意在6月14日前将出让土地交付给该企业。签署出让协议时,该宗土地为还未拆迁“毛地”,协议约定,该宗土地享受政府相关优惠政策并由某房地产企业负责拆迁赔偿。协议附则约定:“本协议项下土地出让方案已经市人民政府同意,本协议自双方签署之日起生效。”

同年,国务院公布第590号令公布《国有土地上房屋征收与赔偿条例》,条例中第四条要求:“市、县人民政府负责本行政区域房屋征收与赔偿工作。”条例颁布后,之前双方签署出让协议约定交付“毛地”,并由该企业负责拆迁赔偿等条款,已与国务院颁布法规相抵触。该房地产企业在6月14日根据协议约定支付了6.6亿多元土地出让金,同时缴纳了对应契税及印花税后,未取得《拆迁许可证》,也未开展拆迁工作。

为处理上述问题,该企业数次向县政府反应,县政府就这类问题专门向市政府进行书面请示。9月23日,市政府法制办公室下发书面回复指出:“依据《某市国有土地上房屋征收与赔偿暂行措施》要求,征收主体应该是县政府,县政府应该按要求实施土地征收程序,并在征收工作完成后,将土地交给摘牌企业。”

3月22日,县政府公布《相关征收陈村改造用地上房屋通告》,明确征收范围为陈村改造所包含陈村范围内土地上房屋;征收部门为县住房和城镇建设局;征收实施期限为3月22日~4月25日。但截至4月底,县政府对陈村拆迁仍未完成,该企业也未办理《国有土地使用权证》。

5月,某市地税局稽查局根据检验计划,对该房地产企业~涉税情况进行税收检验,发觉该企业按协议取得陈村该地块时,并未缴纳城镇土地使用税。

是否应缴土地税有两种意见

在税收检验过程中,检验人员发觉某房地产企业与市国土资源局签署《国有建设用地使用权出让协议》中,双方约定该宗土地交付时间为6月14日,而该房地产企业截至检验日并未缴纳城镇土地使用税。对于该企业是否应于7月起缴纳城镇土地使用税,检验人员曾存在两种意见。

第一个意见认为?,该企业应该缴纳城镇土地使用税。

持此意见检验人员认为,其一,依据财政部、国家税务总局《相关房产税城镇土地使用税相关政策通知》(财税〔〕186号)要求,以出让或转让方法有偿取得土地使用权,应由受让方从协议约定交付土地时间次月起缴纳城镇土地使用税。本案中,该房地产企业与市国土资源局签署《出让协议》真实有效,按协议约定,该企业对此宗土地含有使用、收益及处理权。且该企业已缴纳了契税和印花税,其城镇土地使用税应从约定交付土地时间次月起征收。

其二,作为税务机关,税收征收依据是税收法律法规、规章等,对企业给予减税、免税也需依据相关法规实施。国务院颁布拆迁赔偿条例,是专门针对房地产开发企业拆迁和赔偿工作具体管理要求,不能作为税务机关不征税依据。县政府在与该企业签署土地出让协议中,明确“由企业负责拆迁赔偿”,应属企业与政府之间达成协议,即使协议中部分约定与国务院颁布《国有土地上房屋征收与赔偿条例》精神不附,但政府与企业在协议中已约定了土地交付日期,所以应按税法要求向企业征收城镇土地使用税。

第二种意见认为,该企业不应缴纳城镇土地使用税。

有检验人员认为,截至检验日,该宗土地并未实际交付企业使用,该企业没有实际取得、占用该宗土地,所以不应缴纳城镇土地使用税。

持此见解检验人员提供依据是:

依据《城镇土地使用税暂行条例》第二条要求,在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地单位和个人,为城镇土地使用税纳税人;第三条要求,城镇土地使用税以纳税人实际占用土地面积为计税依据,依据要求税额计算征收。依据税法法理,该税以实际占用为纳税义务发生前提条件。

财税〔〕186号文件要求“从协议约定交付土地时间次月起缴纳”精神实质是,受让人实际享受了土地占有、使用、收益或处分该土地权利即发生纳税义务。在本案中,因《出让协议》相关土地交付条件、拆迁主体等条款存在瑕疵,显著有悖于国务院《赔偿条例》要求,违反了国家法律、行政法规强制性要求,所以协议无法推行。在这种情况下,受让人实际上并不能真正享受