商品房买卖纠纷主要法律问题.ppt

;一、交付纠纷

二、质量纠纷

三、面积纠纷

四、政府调控下的常见纠纷;1、交付的法律意义

2、交付条件与交付标准

3、实践中局部法院的认识

4、交付通知的法律意义及风险预防

5、买受人拒绝收房的合理理由

6、交付本卷须知;;;1〕竣工验收合格。?城市房地产管理法?第27条房地产开发工程竣工，经验收合格后，方可交付使用。?城市房地产开发经营管理条例?第17条房地产开发工程竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。----四方验收。实践中，广东省内法院一般掌握竣备或更严标准。我司补充协议也约定以竣备作为交付条件：假设甲方未能取得各单项文件或报告，但已办妥竣备手续的，视为到达交付条件，甲方承担延期交房违约责任。

2〕具备?住宅质量保证书?和?住宅使用说明书?。?城市房地产开发经营管理条例?第31条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购置人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。---两书。

3〕根底生活设施应当具备交付使用条件。?商品房销售管理方法?第7条商品现房销售应当具备的条件：〔六〕供水、供电、供热、燃气、通讯等配套根底设施具备交付使用条件，其他配套根底设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期〞。-----根本生活要件。

省高院2021年?全省民事审判工作会议纪要?：合同对交楼标准有约定的按约定办理；如该约定违反?城乡规划法?第45条、?建筑法?第61条、?消防法?第13条等法律、行政法规的强制性规定的，应认定该条款无效。出卖人交付的商品房应满足根本平安条件和买受人根本居住要求，具体把握标准可审查房屋电梯、水电、煤气等是否可以正常使用。

未到达上述任何一项，商品房即不具备交付条件，不能交付使用。; 包括：质量、环境、配套、装修、品牌、型号等，均可自由约定。

------具体约定应防止过于明确，最好模糊。

不符合交付标准的，卖方应承担违约责任，包括整改〔修理更换〕、差价赔偿等，但买方不享有单方解约权，不应支持其拒收维权；是否涉及延迟交付责任应依约定。无约定的，如不影??正常居住，不应成为拒收理由：在符合交付条件的前提下，房屋已满足交付使用的法定要求，对交付标准的违反，不影响合同目的实现〔合同法第94条〕，也不构成根本违约。

-----南沙珠江湾工程局部业主因装修质量问题拒绝收楼。; ;

案例：买受人起诉某开发商称，未收到交房通知，至今未收房，要求交房并按约定承担延迟交付XXX天的违约责任。开发商抗辩称该房屋为成批交付，早以邮政特快专递方式统一发出通知，有邮局回执为证。但法院认为回执上不能看出信件内容，且签收非本人，故不能认定开发商已书面通知，遂判决支持买受人诉请。

教训：无视个别客户恶意违约的风险，处理不及时，证据不力。;;Ａ．我方补充协议约定“如乙方没有收到收楼通知的，乙方应在合同约定的交付期限届满当日办理收楼手续，乙方未在合同约定的交楼期限届满当日办理收楼手续且该商品房已符合交付条件的，视为该商品房在该日已交付给乙方〞

Ｂ．通知地址以合同记载为准；通知行为应能证明〔发函公证、特快专递回执〕，邮件物品内容栏写明“××工程名称×栋×号交付通知书〞。

Ｃ．集中交付后，清理未办手续客户，逐人再通知，留存有关证据。

Ｄ．虽到场但拒不收房的客户，务必要其填写?意见表?，以证明其确曾到场，不收房另有原因。

Ｅ．确实联系不上的客户，必要时在媒体〔主要是报纸〕上公告通知。;根据法律规定与现实做法，以下情形应可作为买受人拒收房的正当理由：

1〕房屋未经竣备；

2〕交付时不具备?住宅质量保证书?和?住宅使用说明书?；

3〕道路、电梯、供水、供电、供热、燃气、通讯等根底生活设施不具备使用条件；------我方补充协议：临水、临电也算具备条件。

4〕建设单位变更商品房的户型、朝向、结构形式、空间尺寸未通知买受人；———订约合同目的不达。

5〕交付时间迟延，到达买受人单方解除合同的条件；----穗版合同：逾期超过240日，买受人可解约。

6〕实测与预测面积差异到达约定的解除合同的标准；----司法解释第14条：面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

7〕商品房明显存在重大质量瑕疵。司法解第12条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第13条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。---是否严重影响正常居住使用，证明责任在买受人，实践中主要依据鉴定机构报告判断。另，质量瑕疵也