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Part1：常规知识点、难点、新增点

税制要素

六、企业特殊业务的所得税处理

企业重组、房地产开发经营业务、特别纳税调整

（二）房地产开发经营业务（开发土地和建造销售开发产品）P54-60

企业所得税计算基本方法：核算征收和核定征收

总体方法：先预征后

1.计入

收入确认时间、金额；预计毛利

【例题·单选题】下列关于房地产开发企业收入确认的企业所得税处理，错误的是（）。

（2011年）

A.采取分期收款方式销售开发产品的，应将全部款项收回时确认收入的实现

B.采取全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据

（权利）之日，确认收入的实现

C.企业将开发产品用于捐赠、赞助、对外投资，于开发产品所有权或使用权转移，或于

实际取得利益权利时确认收入的实现

D.采取按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其

首付款应于实际收到日确认收入的实现

【答案】A

【解析】（P54-P55）应为销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。

2.计税成本

【重点】计税成本的范围、分配。

计税成本是可以对象化的各种开发建造费用。

企业所得税税前扣除的关键点是计算成本对象的计税成本。

（1）什么是成本对象？（费用承担项目）

（2）成本对象的确定原则？

（3）计税成本的构成？

（4）成本的分摊和结转方法？

【例题·多选题】下列原则中，可用于确定房地产开发企业计税成本对象的有（）。

（2011年）

A.可否销售原则

B.分类归集原则

C.定价差异原则

D.功能区分原则

E.收入配比原则

【答案】ABCD

【解析】可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、

权益区分原则。

某些预提（应用，也属于计税成本。在一定条件下，现行税法允许企业将下列预

提费用进行税前扣除：工程出包金额、预提配套设施成本、物业完善费用、报批报建费用。

这一点与土地有本质区别。P60（2011年，2014年）

企业所得税的土地房屋开发产品计税成本相当于土地的房地产开发成本。

开发成本的归集与分配

直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象；

共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本

对象。

建安成本直接成本，其他成本（基本）间接成本和共同成本

成本分摊方法P59（经常考）

【例题1·单选题】下列关于房地产开发企业成本、费用扣除的企业所得税处理，正确

的是（）。

A.开发产品整体报废或毁损的，其确认的净损失在税前扣除

B.因国家收回土地使用权而形成的损失，可按高于实际成本的10%在税前扣除

C.企业统一融资再分配给其他成员企业使用，发生的利息费用在税前扣除

D.开发产品转为自用的，实际使用时间累计未超过12个月又销售的，折旧费用在

税前扣除

【答案】D

【解析】P57选项A企业开发产品整体报废或毁损，其净损失按规定审核确认后准予税

前扣除；选项B因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定税前扣除；

选项C企业统一融资再分配给其他成员企业使用，满足一定的条件，分摊的合理的利息

准予税前扣除。

【例题2·多选题】关于房地产开发企业开发产品的计税成本，下列处理正确的有（）。

A.成本对象应由企业在开工之前合理确定，并报主管备案

B.企业单独建