济南房地产研究资料.pptx

2013年济南房地产市场分析与空间展望山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海2013年3月

目录济南房地产市场分析回顾与展望Part2Part1济南房地产市场发展空间Part3

PART1回顾与展望

回顾2012土地市场：市场回暖，供需两旺，成交量突破600万平方米！住宅供应：供应规模放量，首破500万平方米！2012年济南商品住宅总供应量为555万㎡，共52180套；全年供应保持持续上涨态势，9-12月各月供应量均超过60万㎡。住宅成交：全年成交量一路走高，首破五万套！2012年济南商品住宅总成交量为540.4万㎡，共成交50424套；从3月份开始，各月成交量基本维持在40万㎡以上；住宅价格：成交均价比较稳定，震荡中上行全年成交均价为7514元/㎡

2012年全年销售金额十强开发企业表2012年全年销售面积十强开发企业表2012年济南商品房销售排名TOP10（企业篇）回顾2012

2012年济南商品房销售排名TOP10（项目篇）2012年全年项目销售面积十强表2012年全年项目销售金额十强表回顾2012

空间?未来城市宏观：人口需求拉动供给、消费能力刺激投资，行业前景和空间看好市场走势：供求量保持较快增速，市场规模继续扩大，整体保持健康上行趋势企业格局：大型企业进入数量进一步增加，市场集中度保持高位2013年济南商品住宅成交量预计增加100万㎡，突破600万大关2013年济南商品住宅销售金额预计增加50-80亿2013年济南商品住宅成交价格预计稳中有升商办物业在短期内会有一定发展契机，但中长期存在运营和去化压力2013年进入济南的大型企业预计会增加至15家大型企业领先优势进一步扩大，市场集中度继续保持高位，集中度保持在35%左右济南人均GDP、人均可支配收入为消费能力及需求释放提供了有效支撑与同类型城市相比，目前济南房地产投资额比较落后，未来仍有较大空间随着城市空间规模的不断放大以及交通体系的日益完善，济南的城市首位度和对周边城市的辐射能力会进一步提升。展望2013

PART2济南房地产市场分析

特征一：市场供需两旺，创历史新高供求总量2012年济南土地市场供需两旺，平稳健康发展，成交量更是攀至历年高峰，供求基本持平。2012年济南市经营性用地供应面积为636.53万㎡，成交面积为623万㎡，供地计划基本完成。本年度供应面积较2011年有小幅上涨1.4%，成交面积环比大幅增长，增幅为20.55%。进入2013年，土地市场仍然比较活跃，截止3月20日，济南市经营性用地供应面积达222.11万㎡，成交面积为69.9万㎡，与去年同期基本持平。其中多宗土地位于城市核心区域，如洪家楼片区和千佛山片区，优质地块受到开发商追捧，不难预见今年济南土地市场又将是丰收的一年。2012.1-2013.3济南市土地供应分析2009-2013.3年济南市土地市场概况土地市场

特征一：土地市场供需两旺，创历史新高土地价格土地单价继续呈上扬态势。2012年经营性用地土地单价为5193元/平方米，环比增长13%。原因有二，一是今年商业用地成交量较大，地价相对较高；二是槐荫区西客站片区住宅用地成交价格较往年有明显增长，两方面因素对于整体市场有了一定的抬升作用。2012年济南经营性用地平均楼板价走势平稳。土地平均楼板价为1497元/平方米，环比增幅仅为4.2%。2009年土地市场楼板价达到峰值，执行限购政策之后，企业拿地谨慎，楼板价开始回落并保持在稳定的水平。2009-2013年济南土地成交单价分析2009-2013.3年经营性用地平均楼板价走势2013年土地平均楼板价小幅上扬，主要原因在于本季度成交的地块多位于东部区域，土地条件较好，因此价格略高。土地市场

区域供地结构土地供应集中分布在历下区和槐荫区，供应量分别为230.8万㎡和305.8万㎡，占全市供应总量的62%。历下区以住宅用地为主，化纤厂路和旅游路板块为主力支撑；槐荫区则以商服用地为主，仅西客站板块供应商业用地39幅，供应面积达227万平方米。2013年槐荫区西客站仍是重点发展区域，随着“十艺节”的临近，西部建设的进度将不断加快，不难预见，2013年西客站片区土地市场表现仍是值得期待的。2012-2013.3济南市经营性用地区域供应结构（单位：万㎡）特征一：土地市场供需两旺，创历史新高土地市场

特征二：土地容积率提高，城市不断“长高”2012年济南商住用地规划容积率呈上升趋势。商业用地平均容积率达6.0，住宅用地平均容积率为2.95。容积率低于2的住宅用地仅有12幅，主要分布在历下区奥体中心板块。目前，在土地资源日益稀缺的情况下，未来城市将不