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回顾:楼市成交总量稳定,政策延续呵护。2025H1楼市整体延续弱修复,前5月十大城市一二手成交同比增长10.1%,重点城市房价降幅收敛,但市场信心依旧偏弱、供求关系仍待修复,5月楼市量价有转弱势头。“4.30”政治局会议明确“持续巩固房地产市场稳定态势”,5月进一步降低商贷及公积金贷利率切实降低居民置业成本,同时各地专项债收地亦取得进展。展望下半年,预计政策呵护仍将延续,但考虑市场信心修复及供需关系优化仍需时间,叠加2024Q4基数抬升,预计2025年全国商品房销售面积同比降6%。
展望:“核心区+好房子”将率先止跌回稳。政府推动“好房子”建设的背景下,各地供地质量不断提升,同时房企出于去化考虑也追求“品质优先”打造差异化产品,新入市第四代住宅凭借品质、得房率等优势,去化率维持高位;此外需求回暖叠加供地下降,部分核心城市核心区库存已处低位,预计“核心区+好房子”将率先止跌回稳。中期“好房子”止跌回稳有望形成价格基准,同地段旧规产品或二手房折价到一定程度价格亦有望企稳,最终通过“价格梯度”重构市场定价体系。
机遇:新一轮产品迭代已来,“好房子”前景广阔。2025年“好房子”首次写入政府工作报告,3月住建部《住宅规范细则》定义“好房子”具体建设标准,4月政治局会议明确“加大高品质住房供给”,新一轮产品迭代周期已来。测算2025年-2030年年均改善需求5.9亿平米(占比为67%),对应金额约8万亿,随着“好房子”推广,将加速整体改善及更新需求释放。同时尽管“好房子”建安成本高于旧规项目,但考虑售价溢价、回款周期短、可售货值多等因素,利润率仍有望优于旧规项目。未来随着住宅产品持续迭代升级,在带动行业整体销量企稳同时有望提升行业盈利水平。
房企:库存结构优、拿地能力及产品力强企业或迎机遇。市场对于地产企业担忧主要在于:1)历史存量滞重库存带来的现金流占用和利润侵蚀;2)楼市量价未稳,增量项目亦看不到改善预期。展望2025年下半年,库存结构较优(高点拿地少或主要聚焦核心地段、历史减值多等)、拿地能力及产品力强的房企,短期有望受益“核心区+好房子”细分市场企稳、限价放开+产品溢价带来的毛利率改善,中期有望把握新一轮产品迭代周期带来的发展红利。
投资要点
投资建议:2025年上半年全国楼市整体延续2024Q4以来的弱修复态势,核心区及“好房子”正逐步止跌回稳,但需看到市场信心仍有待
修复、存量库存仍处较高水平,楼市仍处于调整阶段。展望下半年,一方面,在政府推动“好房子”建设及低能级区域库存压力较大下,将率先迎来“核心区+好房子”细分市场企稳,库存结构优、拿地能力与产品力强的房企有望受益,上半年优质房企已逐步走出独立行情。另一方面,当前A股主流开发企业估值及机构持仓已处低位,叠加潜在的政策预期,已具备配置价值,维持行业“强于大市”评级。开发企业建议关注:1)库存结构优化、拿地能力及产品强的房企如华润置地、建发国际集团、滨江集团、绿城中国、中国海外发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展等;2)估值修复房企如新城控股、金地集团等。细分领域方面,尽管房地产行业持续调整,但主流物企现金流状况、利润表现仍相对稳健,建议关注净现金流及分红稳定的物管企业华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等,
同时持续关注新房及二手房市占率稳步提升,三翼业务成长迅速的经纪公司贝壳。
风险提示:1)楼市成交持续偏弱风险;2)个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险;3)政策改善及落地执行不及预期风险;4)主流房企综合评价准确性风险。
投资要点(续)
库存结构优
拿地能力强
产品力高
重点城市为主
增量需求政策加速释放
高品质住宅具有得房率/品质优势
新开工/拿地降致供应不足
好产品具备涨价空间
品质提升
一二手成交总量趋稳
限价放开
一二线库存偏少
郊区库存压力较大
产品层面城市层面利润层面
降息
政策催化
投资逻辑图
租金有吸引力
好房子率先企稳
核心区率先企稳
利润率有望改善
收储
城改
正常需求释放
潜在需求仍在
受益房企
展望:“核心区+好房子”或率先止跌企稳
机遇:新一轮产品迭代已来,“好房子”前景广阔
房企:库存结构优、拿地能力及产品力强企业或受益
投资建议及风险提示
回顾:楼市成交总量稳定,政策延续呵护
目录CONTENTS
2025年上半年楼市整体延续弱修复,1-5月全国商品房销售面积同比降2.9%,降幅较2024年全年收窄10pct。从结构上来看,二手房成交表现好于一手房,十大城市前5月二手房成交同比增长22.2%,好于同期新房表现(-5.5%),
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