2022年土地估价师土地估价实务基础地价评估方法知识点练习.docVIP

2022年土地估价师土地估价实务基础地价评估方法知识点练习

单项选择题（每题2分，共20题）

1.以下哪种方法不属于传统的地价评估方法（）

A.市场比较法B.收益还原法C.成本逼近法D.路线价法E.剩余法

答案：D

解析：传统地价评估方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法，路线价法是一种特殊的估价方法，不属于传统的地价评估方法类别。

2.市场比较法评估地价时，选取的可比实例数量一般为（）

A.1个B.2个C.3个及以上D.越多越好

答案：C

解析：为保证评估结果的准确性和可靠性，市场比较法选取的可比实例数量一般要求3个及以上，过少缺乏代表性，过多会增加评估工作量且不一定能提高精度。

3.收益还原法中确定土地纯收益时，通常从总收益中扣除（）

A.土地取得费B.土地开发费C.土地税D.建筑物重置成本

答案：C

解析：土地纯收益是土地总收益扣除各项费用后的余额，土地税属于应扣除的费用；土地取得费和开发费是成本逼近法涉及的成本项目；建筑物重置成本与计算土地纯收益无直接关系。

4.成本逼近法中，土地取得费利息计算的基数是（）

A.土地取得费B.土地开发费C.土地取得费和开发费D.土地增值收益

答案：A

解析：土地取得费利息计算基数是土地取得费，土地开发费有其单独的利息计算方式，土地增值收益不涉及在土地取得费利息计算基数内。

5.剩余法中预期开发完成后的不动产价值，通常采用（）评估。

A.收益还原法B.市场比较法C.成本逼近法D.路线价法

答案：B

解析：预期开发完成后的不动产价值，常采用市场比较法评估，通过类似不动产交易案例比较得出，收益还原法用于评估有收益的不动产价值但在此处不是常用方法，成本逼近法和路线价法一般不适用于此。

6.市场比较法中对可比实例交易情况进行修正，是为了消除（）因素造成的价格差异。

A.交易时间B.交易情况C.区域因素D.个别因素

答案：B

解析：交易情况修正就是要消除诸如特殊交易动机、交易税费非正常负担等交易情况因素导致的可比实例与待估宗地价格差异；交易时间修正针对时间因素，区域因素和个别因素有各自专门的修正。

7.收益还原法中土地还原利率的确定通常不采用（）方法。

A.安全利率加风险调整值法B.累加法C.市场提取法D.成本法

答案：D

解析：土地还原利率确定方法有安全利率加风险调整值法、累加法、市场提取法等，成本法是评估地价的一种方法，不是确定土地还原利率的方法。

8.成本逼近法评估地价时，土地增值收益是基于（）计算的。

A.土地取得费B.土地开发费C.土地取得费和开发费D.土地取得费、开发费和投资利息

答案：C

解析：土地增值收益通常是基于土地取得费和开发费一定比例计算的，反映土地因开发等带来的增值，投资利息不包含在计算土地增值收益的基础内。

9.剩余法评估地价时，开发利润的计算基数一般不包括（）

A.土地取得费B.土地开发费C.建筑物建造成本D.土地增值收益

答案：D

解析：开发利润计算基数一般是土地取得费、开发费以及建筑物建造成本等投入成本，土地增值收益是在成本基础上产生的增值部分，不是开发利润计算基数。

10.市场比较法中对区域因素进行修正，主要考虑的因素不包括（）

A.交通条件B.土地使用年限C.基础设施状况D.环境质量

答案：B

解析：区域因素修正主要考虑交通条件、基础设施状况、环境质量等区域特性因素；土地使用年限属于个别因素，不是区域因素范畴。

11.收益还原法评估土地价格时，若土地纯收益每年不变且年期无限，土地价格的计算公式是（）

A.土地价格=土地纯收益/土地还原利率

B.土地价格=土地纯收益×土地还原利率

C.土地价格=土地纯收益×（1+土地还原利率）

D.土地价格=土地纯收益/（1+土地还原利率）

答案：A

解析：在土地纯收益每年不变且年期无限的情况下，根据收益还原法基本公式，土地价格等于土地纯收益除以土地还原利率。

12.成本逼近法中，土地开发费的利息计算期一般为（）

A.整个开发期B.开发期的一半C.开发期的三分之一D.开发期的四分之一

答案：B

解析：土地开发费的利息计算期一般按开发期的一半计算，因为土地开