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合纵诚不动产服务管理有限公司;地产战略;第一章土地战略;二、公关策略;三、投标竟买策略;第二章、融资战略;二、资金合作策略;三、成本策略;第三章：开发战略;一、联合策略;?联合推广案例;二、板快策略;三、规模化策略;?大规模项目的运作策略

1）“适度规模”的问题解决，不是经济学家做的事情。根据吉合田的调查：一个10-15万平方米建筑面积的项目从设计策划到销售基本完成需要5.78年。所以，在此过程中，最有保障的措施是：研究、调研、策划的工作做慢些、细些、深入些，上市节奏的评估做的更精细些。而项目的建设与销售尽量做的快一些，以迅雷不及掩耳之势杀进市场。做到先慢后快。

2）解决大规模项目难处的策略：A确定科学发展模式（一个10-15万平方米建筑面积的项目，可分两期开发，先做好三年的市场，初试牛刀，再规划第二个三年）；B定期研究市场（半年进行一次三个侧面的研究：市场竞争状况、竞争楼盘销售状况、消费者状况）；C稳定的资金量（自有资金、银行贷款、带资保证和销售收入的四种资金渠道）；D及时发现和调整价格；E找准客户及卖点（1-3个月的内部认购，如具备条件，可提前三个月进行包装、炒作）；F控制成本。;第四章、市场战略;一、产品策略;?分析：相对发展商来说，住宅样式的问题并不是一个社会问题，

也不是一个艺术的话题。而是一个产品策略问题，一个市

场的问题。无论什么样式，只要消费者认可，只要好卖，

肯定就是合适的样式，也是应该选择的样式。从这个意义

上讲，“抄袭”也罢，“四不象”也罢，“浮夸”也罢，不管黑猫

白猫，抓到耗子就是好猫。只要市场上认同接受，就是实

营销效的正确道路。;?讨论：浐河综合开发区“绿色住宅”的产品策略的可行性，未来的前景以及发展的瓶颈是什么。

?资料：2001年4月8日，西安灞桥区政府与一家大型合资企业签订了浐

河综合治理工程协议。综合治理后的浐河，将建成数千米长的滨河大道和河堤护坡，修建4座橡胶坝，坝体为翠绿色，与河水浑然一体，蓄水后水面宽约50??200米，风景十分优美。沿河堤还将建成宽约50－80米的滨河绿化带，此外，该地区还将建成一个占地面积约400多亩的生态主题公园，不久，“落霞与孤鹜齐飞，秋水共长天一色”的盛景将在城东浐河板块重现。;二、外销策略;?外销市场的定位分析：

1、买单人的消费行为分析（生活习惯、衣食住行、主要阶层、

感兴趣的区域、对环境交通的要求）

2、买单人购房类型的分析（面积、档次等）

3、买单人购房用途的分析（自住还是投资）

;三、未来市场策略;?21世纪住宅发展的十大趋势;

2、住宅配置智能化：

智能住宅是社会信息化和经济国际化的必然产物。

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3、住宅产业现代化：

将住宅建设纳入工业化、集约化和标准化的生产体系。

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4、楼盘品牌延伸化；

品牌楼盘自身不仅具有无形资产，能够给楼盘带来附加值，而且因为其信誉体系会给地产商带来客观的经济效益和社会效益。;

5、可持续性建筑：

高效的使用能源和其他资源，改善城市绿化

改善空气质量。

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6、老年人（银发族）住宅：

人口的老龄化，他们偏重于可分可合的小套住宅和小面积复式住宅。据预测，人性化的银发族住宅将是未来住宅市场上的新贵。

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7、休闲化住宅：

70年代末出生的消费群将主导未来10年的住宅市场，受西方文化的影响，他们传统生活的观念将日益淡薄。注重生活休闲，工作不再是中心。;

8、可变式住宅：

“使房子去适应住户，而不是让住户去适应房子”。

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9、实用性住宅：

核心家庭的小型化以及人们房产世代相传的观念将改变，房产将成为生活工具随时买卖。

;第五章、品牌战略;对品牌的理解;?品牌的误区;案例分析;讨论：西方70年代两位“定位”专家里斯和屈特提出：“定位不是对产品本身做实质性的改变，而是对市场的发现”或者“好的定位容易形成竞争优势，但其本身不是竞争优势”的正确性？为什么？;第六章、卷尾语;谢谢大家！