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房地产行业城中村改造市场分析

L政策意义：城改战略高度定位，意义重大而深远

1.1中央政策：城改政策密集推出，战略高度定位凸显

2023年4月28日，中央政治局议指出，在超大特大城市积极稳步

推进城中村改造和平“急两用”公共基础设施建设；6月8日，金融监

督管理总局李云泽书记在陆家嘴论坛表示，支持超大特大城市城中村

改造和平“急两用”公共基础设施等重大项目建设。7月7日，住建部

发布《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》；7月21日，国常

指出，在超大特大城巾积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大

内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

图2:城中村改造从域市更新政策的组成部分提级为一个单列的重要政策

我们认为，过去在中央层面，城中村改造更多是在城市更新的大范畴

之下提及，因而过去城中村改造的模式、资金来源等更多是以地方探

索为主，因而过往总体推进较慢。而近期中央层面的城中村改造相关

表述密集出台，城中村改造逐步从原先城市更新政策的组成部分提级

为一个单列的重要政策，尤其在城中村改造工作部署电视电话议的

表述，表明本次城中村改造的高度定位和重要战略意义，因而预计后

续城改将加速推进。

此外，值得关注的是，此次城中村改造由中央统筹规划，预计各部门

协调推进，相比过往将更为顺畅，后续各方面的配套政策值得期待;

并且近期央行、国开行接连表态支持城中村改造，表明中央在资金方

面支持城中村改造，城中村改造资金链条也将逐步顺畅，并且后续

资金方面的配套政策尤其值得期待。

1.2区域政策：多城市公布城改计划，广州或为城改标杆城市

虽然目前城中村改造总体规划还没有推出，但部分城市已公布城改计

划，预计城中村改造中央层面的总体规划和地方层面的探索将同步积

极推进。具体来看，广州2023年计划推进127个城中村改造项目，

固定投资额983亿元,全市城市更新投资额2,000亿元;上海2023-25

年计划新启动30个城中村改造项目；深圳2023年计划推进4.9万

套（间）城中村规模化品质化改造提升项目；青岛2023年计划城中

村改造项目85个，计划完成投资175亿元；昆明2023年拟启动44

个城中村改造；成都2023年计划城中村改造2,448户；厦门2023-25

年计划实现城中村现代化理108个行政村理全覆盖。

其中，值得关注的是，2023年年初以来，广州在城中村改造方面动

作频频：2023年1月，广州市高质量发展大会上，广州市住房和城

乡建设局局长王宏伟提到，全市计划推进127个城中村改造项目，

预计完成固定资产投资983亿元。2023年全市力争完成2,000亿元

城市更新固定资产投资目标。2023年2月，广州市规划和自然资源

局发布《广州市城市更新专项规划2（0212035年）（公开征求意见

稿）》，指出三“旧。改造地块用地面积共计606平方公里，其中日厂

房208平方公里，旧城镇73平方公里，旧村庄325平方公里。2023

年3月，广州市人民政府办公厅关于印发广《州市支持统筹做地推进

高质量发展工作措施》，同月广州市规划自然资源局与广州市住房和

城乡建设局联合印发了《广州市支持统筹做地推进高质量发展的工作

方案》和《广州市重点城市更新片区统筹做地推进高质量发展的实施

方案》，明确推出城市更新的统筹做地模式。

2023年7月，广外市第十二届委员会第六次全体会议召开，会议审

议通过了广州市住房和城乡建设局起草的《关于积极稳步推进城中村

改造工作的决定》，这是广州市城中村改造的纲领性文件。2023年

9月，广州市召开城中村改造工作推进会暨广州安居集团成立大会，

落实国务院在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作会议部署

和省委、省政府工作要求，对全市城中村改造工作进行再动员再部署

再落实。启动依“法征收，净地出让”新模式，在4个重点片区开展试