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第9-2讲土地管理法

提示：土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。

一、土地所有权

土地所有权是国家或者农民集体依法对其所有的土地所享有的支配性权利。土地所有权人由法律明确规定，土地所有权的取得、变更和丧失不因约定而发生，土地所有权禁止交易。集体土地所有权的所有权人为农村集体经济组织的农民集体，对归其所有的土地享有受法律限制的支配性权利。

提示

我国非公有主体不能通过市场交易取得土地所有权；公有主体之间也不能通过任何方式进行土地所有权交易；我国地产市场的土地交易仅为土地使用权交易。

（一）国家土地所有权

国家土地所有权是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

1.国家土地所有权的客体：（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区中已经被国家依法没收、征收、征购为国有的土地；（3）国家依法征收的土地；（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

2.国家土地所有权的主体及其代表

《土地管理法》规定，国家土地所有权由国务院和行政法规或行政命令授权的地方人民政府或其职能部门行使（例如，在国有土地使用权出让法律关系中由市、县人民政府土地管理部门担当国有土地所有者代表与用地者签订出让合同）。

国有土地所有者代表行使对国有土地的收益权能、处分权能，应依法经有审批权的人民政府审批，下级人民政府应依法向上级人民政府上缴土地收益。

3.国家土地所有权的特征

（1）国家土地所有权主体不能亲自行使所有权，而只能由主体代表代行使所有权。集体土地所有权主体可以亲自行使所有权。

（2）国家土地所有权主体代表不能亲自行使土地所有权的占有、使用权能。要实现国有土地的利用，必须将土地所有权的部分权能让与用地者，而国家以一定方式享有实现土地经济效能的收益权。

（3）国家可以决定国有土地的最终命运，也可以决定集体土地的最终命运，这集中体现在国家对土地的用途管制上。国家的这种权力已经超越了普通的民事权利的范畴，体现了国家主权与行政权力的特质。

（二）集体土地所有权

集体土地所有权是以符合法律规定的农村集体经济组织的农民集体为所有权人，对归其所有的土地所享有的受法律限制的支配性权利。

《土地管理法》第九条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”

集体土地所有权的主体及其代表有三个层次：

1.由村集体经济组织或村民委员会作为所有者代表，依法经营管理。

2.在一个村范围内，存在两个以上农村集体经济组织，并且农民集体所有的土地已经分别属于该两个以上的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组作为所有者代表，依法经营管理。

3.农村集体所有的土地属于乡、镇农民集体所有的，由乡、镇农村集体经济组织作为所有者代表，依法经营管理。

《土地管理法》第十一条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

二、国有士地使用权

国有土地使用权是指用地者以不同的取得方式而享有的与所有权相分离的对国有土地所享有的用益性财产权利。

国有土地使用权的取得方式分为：出让和划拨。国有土地有偿使用的方式包括国有土地使用权出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或者入股。

（一）出让土地使用权

1.出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。以出让方式取得土地使用权，分为拍卖、招标、协议三种具体方式。应当把国有土地使用权的出让和转让区分开来。出让是国家把土地使用权转移给土地使用者，而转让则是一个土地使用者将其拥有的土地使用权转移给另一个土地使用者。

《城市房地产管理法》规定，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，应当采取拍卖、招标方式出让土地使用权。没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取协议方式出让土地使用权。采取协议方式出让土地使用权的，出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

2.出让年限：土地使用出让的年限分为以下几种情况：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。

3.出让金：土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内支付全部土地使用权出让金，领取土地使用权证，取