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实物与虚拟交织：南京市住宅地价影响因素的深度剖析

一、引言

1.1研究背景与意义

房地产作为一种特殊商品，兼具实物资产和虚拟资产的双重属性。从实物资产属性来看，它为人们提供居住、办公等实际使用功能，其价值与建筑成本、土地位置、房屋质量等实物因素密切相关。比如在城市核心地段，由于土地稀缺性和配套设施完善，房屋的实物资产价值相对较高。从虚拟资产属性而言，房地产具有投资价值，其价格受市场预期、宏观经济形势、货币政策等因素影响，具有较强的金融属性。在经济繁荣时期，人们对房地产投资预期收益看好，大量资金涌入房地产市场，推动房价地价上涨。

南京市作为中国东部地区重要的中心城市，近年来房地产市场发展迅速，住宅地价不断攀升。根据相关统计数据，过去十年间，南京市住宅地价整体呈上升趋势，部分热点区域地价涨幅更是显著。地价的波动不仅直接影响房地产开发成本和房价，还对城市的经济发展、居民生活和社会稳定产生深远影响。深入研究南京市住宅地价的影响因素，对于准确把握房地产市场动态、合理制定土地政策和促进房地产市场的健康稳定发展具有重要的现实意义。

研究基于实物和虚拟资产双重属性的南京市住宅地价影响因素，有助于揭示房地产市场价格形成机制，为政府制定科学合理的土地政策和房地产市场调控措施提供理论依据。通过对影响因素的分析，政府可以更加精准地调控土地供应、引导房地产投资，避免房地产市场过热或过冷，维护市场稳定。对房地产开发商来说，能够帮助其更好地理解市场变化，合理选址和定价，降低投资风险，提高投资效益。对购房者而言，也能帮助其做出更加理性的购房决策，避免盲目跟风，实现资产的合理配置。

1.2国内外研究现状

国外学者对房地产价格影响因素的研究起步较早，形成了较为成熟的理论体系。在实物资产属性方面，阿朗索（Alonso）的竞租理论从土地利用的角度，阐述了土地位置与租金的关系，认为距离城市中心越近，土地租金越高，这为理解住宅地价的区位影响因素奠定了基础。威廉?阿朗索在其著作《区位与土地利用》中，通过建立竞租模型，清晰地展示了不同用途土地在城市空间中的分布规律，以及土地价格随区位变化的情况。在虚拟资产属性方面，希勒（Shiller）研究发现房地产价格不仅受基本面因素影响，还受到投资者心理预期和市场情绪等因素的驱动，投资者的过度乐观或悲观情绪会导致房地产价格偏离其实际价值。他在对美国房地产市场的长期研究中，指出市场泡沫往往源于投资者对房价持续上涨的过度预期。

国内学者对房地产价格影响因素的研究也取得了丰硕成果。在实物资产属性方面，周江（2010）运用特征价格模型，对南京市住宅地价的微观因素进行分析，发现交通便利性、周边配套设施等对住宅地价有显著影响，距离地铁站较近、周边学校和商场等配套完善的区域，住宅地价相对较高。在虚拟资产属性方面，况伟大（2014）研究表明宏观经济形势、货币政策等对房地产价格有重要影响，宽松的货币政策下，货币供应量增加，利率降低，会刺激房地产投资和需求，推动房价上涨。

尽管国内外学者在房地产价格影响因素研究方面取得了一定成果，但仍存在一些不足之处。现有研究多是单独从实物资产属性或虚拟资产属性角度分析住宅地价影响因素，缺乏将两者结合的系统性研究。在研究方法上，虽然特征价格模型等被广泛应用，但对于如何更准确地量化各种影响因素，尤其是虚拟资产属性相关因素，还需要进一步探索。此外，不同城市具有不同的经济发展水平、人口结构和政策环境，针对特定城市的研究还不够深入和细致。

本研究将基于实物和虚拟资产双重属性，以南京市为例，深入探讨住宅地价的影响因素，弥补现有研究的不足。通过构建综合的研究框架，全面分析各种因素对南京市住宅地价的影响，为房地产市场研究和政策制定提供更具针对性和实用性的参考。

1.3研究内容与方法

1.3.1研究内容

本研究基于实物和虚拟资产双重属性，深入剖析南京市住宅地价的影响因素，具体内容如下：

住宅地价实物资产属性影响因素分析：从区位因素来看，研究距离城市中心、商业中心、交通枢纽等的远近对住宅地价的影响。南京新街口作为城市核心商业中心，周边住宅地价往往较高，因为其能为居民提供便捷的购物、娱乐等服务。基础设施因素方面，考察交通、教育、医疗等基础设施的完善程度与住宅地价的关系。例如，靠近优质学校和医院的区域，住宅地价通常会受到积极影响，像南京鼓楼区拥有多所知名中小学和三甲医院，该区域住宅地价相对较高。环境因素上，分析自然环境和人文环境对住宅地价的作用。自然环境优美，如靠近公园、湖泊的住宅用地，以及人文环境良好，如社区文化氛围浓厚的区域，地价会更具优势，玄武湖周边的住宅用地就因优美的自然景观而地价不菲。

住宅地价虚拟资产属性影响因素分析：在宏观经济因素方面，探讨经济增长、通货膨胀、利率等对住宅地价的影响。当经济增长较快时，居民收入增加，对房