某地产上海区域装修房工程管理指导简介.pptxVIP

万科上海区域装修房工程管理

指导

二零零七年十月

万科上海区域品质管理部

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引子

一、06年金地“未来域事件”

二、07年杭州“逸天广场事件”

万科上海区域装修房工程管理指导

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思考

万科上海区域装修房工程管理指导

如何实现符合客户要求的装修房？

系统化运作

精细化管理

作为工程管理人员，你最想知道什么？

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指导目的

解决系统性问题，避免群诉

万科上海区域装修房工程管理指导

一、全面了解：策划、交接、工序、工期、材料、施工管理、成品保护、交付、维修。

二、掌握重点，做甲方工程管理人员该做的事情，其余让监理和施工单位完成

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指导目的

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一、确定现场方案

二、划分交接界面

三、安排工序流程

四、细化工期计划

五、控制工程品质

六、组织物业交付

七、管理后期维修

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一、确定方案

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设计前置，样板房先行，合同策划，编制管理指导书，做好施工准备

二、销售样板房：进一步解决土建和装修、图纸和现场脱节问题。同时根据客户反馈和内部客户体验调整设计。可选用拟合作的单位施工，以评估该单位及项目部。

一、研究样板房：对非标准户型，可另选其它地点施工研究样板房，进行户型、水电管线、材料部品匹配性、施工节点等等研究，以调整优化，避免后期大面积的返工。

三、合同策划：装修总包单位确定(优先选用土建总包）、标段划分（公寓300套，别墅100套为宜）、确定监理人员数量。

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二、界面划分

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明确界面，写进相关合同，以能最大限度地分清双方责任、减少交叉施工、节约成本为原则

厨卫防水：装修总包施工（保修时间延至5年，留渗漏保证金）；

进户门和防火门：厂家或装修总包，各自责任需明确；

户内管线：一般穿线由装修总包施工；预埋管在砼结构内的由土建总包完成（预留出管头），二结构内的由装修总包完成；

户内墙顶面腻子：由装修总包施工，但两次竣工备案除外；

地板细石砼基层：由土建总包施工；

阳台：结构层直接交接；

铝合金：一般交接时不撕掉保护膜。窗外侧的成品质量由土建总包负责，门两侧和窗内侧的成品保护由装修总包负责（交接时如有部分膜破损，破损部位交接时记录清楚，该处由土建总包负责）

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三、安排工序

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按集团工序指引执行，严禁交叉施工

户内32道和公用部位18道工序，36项停歇验收点，8项项目经理部质量控制点。

毛坯装修

公共部位装修

室内及楼梯间精装修

水电管线施工、中央空调安装

楼梯间腻子批嵌

顶棚涂料完成、灯基座安装

室内竖向木结构基层

楼梯间地砖铺贴

热水器、镜箱、橱柜安装

瓷砖铺贴

楼梯间栏杆安装

室内门安装

厨卫、走道顶棚制作

进户门安装

腻子批嵌

厨房、洁具、空调、五金件等

地龙骨、毛地板安装

地板铺贴踢脚线安装

进户门框安装

室内涂料完成

衣帽间储藏柜安装

开关、新风口、空调

楼梯间涂料等精装修完成

单元门安装清理打胶

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四、细化工期

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掌握主要甲供材料的供货工期

PVC覆膜户内门：20天，样板房10天

橱柜：30天（现场具备测量条件后）

收纳系统：20天，样板房10天，每日供货50套（现场具备测量条件后）

实木复合地板：45天通知生产，14天通知供货安装

强化复合地板：30天通知生产，14天通知供货安装

洁具、五金：25天

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四、细化工期

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合理细化工期，保证现场忙而可控

一、确定节点：根据项目开发控制节点的要求，在充分掌握（预判）土建总包移交面的质量进度情况（以制定分阶段界面交接计划）、甲供材（甲分包）供货（安装周期）材料的情况，充分考虑环境及资源（场地、天气、政府验收手续等政策因素）和风险的情况下，结合分楼层流水施工，按工序的逻辑关系要求，编制节点计划（需有余量可控），并把该计划落实到装修合同中。

二、确定详细施工计划：根据装修总包合同要约时报送且经审核符合要求的施工组织设计（主要为劳动力、机械、材料的安排），确定进一步细化的可测量、可监控的计划，该计划需含各甲供材（甲分包）的计划且得到所有参建单位的认可，并落实到甲供材（甲分包）合同中。

三、注意事项：应预留足够的时间来完成细部整改、分户验收和保洁。应有不少于两次的看房安排（建议开放时间选择在砌体\门窗施工、内部装修启动、交付前1个月等节点进行。）。

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五、控制品质

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坚守底线，客户导向

一、制度保证：交底制度、样板引路、集中加工、单工种流水作业

二、检验保证：