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淘宝买卖协议纠纷案列

【篇一:认购协议纠纷案情】

【案情】

底,张君看到得仁企业散发商品房销售广告单,广告单宣称所建房屋系层高5.4米空中复式别墅,精装修酒店式公寓,买一层送一层。考虑到儿子已到谈婚论嫁年纪,婚房是必不可少“硬件”,张君便与得仁企业签署了《商品房认购书》,认购书约定:“二、乙方（张君）自愿订购得仁大厦第五层,朝向南第肆号住房一套,总价款22.8万元,约56平方米;三、乙方签署本协议时,向甲方（得仁企业）支付缔约订金壹万元。甲方自收取乙方缔约订金时起,至双方约定签署《商品房买卖协议》之日,甲方不得将上述房屋另售她人;

四、乙方自接甲方通知（电话、或书面通知）起七日内同甲方签署《商品房买卖协议》,同时支付首期房款,乙方交纳缔约订金转为购房款。五、若乙方逾期七日未与甲方签署商品房买卖协议,甲方不再为乙方保留上述房屋,并有权将上述房屋另售她人;若乙方违约,逾期不与甲方签署《商品房买卖协议》,则甲方不予退还收取缔约订金;若甲方违约,将上述房屋在约定时限内售予她人,则将双倍返还乙方缔约订金;购房款支付方法为银行按揭付款。”张君于同日向得仁企业缴纳1万元缔约订金。12月4日,得仁企业取得商品房预售许可证。同年12月22日,得仁企业发给张君一份《通知》,内容为:“依据12月15日你与我企业签署《商品房认购书》约定,现特通知你在接到本通知后七日内携全额购房款来我企业签署《商品房买卖协议》,需要银行按揭请交纳总房款50%按揭首付款﹙因金融政策调整,住房按揭首付款必需达成总房款50%）,并同时交清夹层代建费每平方米200元及扩大部分房款,逾期不来按《商品房认购书》三、四、五条约定实施。”张君在接通知后到得仁企业洽谈,因购房首付款按总房款多少支付及夹层代建费,房屋扩大面积价款产生争议,双方没有达成协议,无法签署《商品房买卖协议》。张君遂诉讼法院,请求依法判令得仁企业与其依约签署商品房买卖协议。在本案审理过程中,张君变更诉讼请求,要求得仁企业返还其给付1万元订金并赔偿因得仁企业违约给其造成房屋差价损失7万元及精装修损失3万元,累计人民币11万元。

【裁判】

法院经审理认为:因为商品房认购书是出卖人与买受人就签订商品房买卖协议相关事宜

进行约定,不是对商品房买卖结果进行直接确定,所以它不属于商品房买卖协议。故在当事人一方违反义务,不推行谈判义务时,只能要求违约方负担违约责任,不能要求其实际推行缔结商品房买卖协议义务。本案中,原告与被告签订《商品房认购书》正当有效,双方均应推行。因为被告违反认购书约定而造成双方未签订商品房买卖协议,被告应对其违约行为负担民事责任。最高人民法院〈〈相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释〉〉第四条要求:“出卖人经过认购、订购、预定等方法向买受人收取定金作为签订商品房买卖协议担保,假如因当事人一方原因未能签订商品房买卖协议,应该根据法律相关定金要求处理;因不可归责于当事人双方事由,造成商品房买卖协议未能签订,当事人应该将定金返还买受人。”双方签署《商品房认购书》中第五条中虽写是“预约订金”,但该条相关违约责任负担要求与《中国担保法》第八十九条要求定金罚则相同,故《商品房认购书》中“预约订金”实为“预约定金”。被告应根据法律相关定金要求负担违约责任。原告要求被告赔偿因被告违约不与其签订房屋买卖协议而给其造成经济损失10万元诉讼请求,无法律依据和协议依据,不予支持。据此,法院依法作出上述判决。宣判后,张君提起上诉,在二审中,双方当事人在一审判决基础上达成调解协议。

【评析】

本案存在以下焦点:1、双方签署《商品房认购书》是否有效？2、双方签署《商品房认购书》是属于商品房买卖预约协议还是本约协议？3、12月22日《通知》内容是双方协商过程中新要约还是被告私自变更房屋单价违约行为？

（一）、双方签署《商品房认购书》正当有效。

原、被告签署《商品房认购书》是双方对房屋买卖相关事宜初步确定,是双方真实意思表示,而且内容正当,所以该《商品房认购书》含有法律效力。因为认购书不是商品房买卖协议,签署认购书并不等于商品房预售,所以开发商无需取得预售许可证,故被告相关双方在签署认购书时其还未取得销售许可证,该认购书无效辩称理由不成立,不予支持。

（二）、双方签署《商品房认购书》是属于商品房买卖预约协议。

预约协议是指当事人之间约定未来签订一定协议协议;预约协议中约定未来要签订

协议为本约协议。预约是为缔结本约而达成合意,只能发生在本约磋商过程中。不过,预约却不属于本约缔结过程一部分,而是独立于本约之外契约,与