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在建工程抵押法律问题的多维度剖析与实务探究

一、引言

1.1研究背景与意义

随着我国经济的快速发展和城市化进程的加速，房地产业作为国民经济的重要支柱产业，在经济发展中扮演着举足轻重的角色。在房地产开发过程中，从项目的启动到竣工交付，需要大量的资金投入。然而，房地产开发企业往往面临着资金短缺的问题，为了满足项目建设的资金需求，在建工程抵押作为一种重要的融资手段应运而生。

在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。近年来，国内房地产开发贷款在银行信贷总量中的比重逐年上升，而在建工程抵押已经成为房地产开发企业融资的重要方式，甚至成了开发贷款流程中的必然环节。这一抵押形式因具有良好的加快资金流动和促进资金融通等优点，在满足银行拓展金融业务的需要的同时，又可解决开发商扩建融资的需求，从而在实践中运用较多，对促进房地产市场的发展发挥了一定作用。

然而，由于在建工程抵押涉及到诸多复杂的法律关系和环节，如抵押合同的签订、抵押物的范围界定、抵押登记的办理、抵押权的实现等，而我国现行的法律法规对于在建工程抵押的规定尚不完善，存在一些模糊地带和空白之处，这就导致在实践中容易引发各种法律纠纷和风险。例如，在一些案例中，由于对在建工程抵押的范围理解不一致，导致银行在实现抵押权时遇到困难；在另一些案例中，由于抵押登记手续不完备，使得抵押权的效力受到质疑，从而影响了债权人的合法权益。

研究在建工程抵押的法律问题具有重要的现实意义，能够为解决实践中的法律纠纷提供理论支持和法律依据。通过对在建工程抵押相关法律问题的深入研究，可以明确各方当事人的权利义务关系，规范抵押行为，当出现纠纷时，法院和仲裁机构能够依据明确的法律规则和理论依据进行裁决，从而提高纠纷解决的效率和公正性，维护市场秩序的稳定。完善在建工程抵押的法律体系，补充和细化现有法律规定中的不足和空白，有助于推动我国房地产抵押法律制度的发展和完善，使其更好地适应市场经济发展的需求。

1.2国内外研究现状

在国内，众多学者和法律实务工作者围绕在建工程抵押展开了丰富的研究。从概念和性质层面来看，学者们普遍依据《城市房地产抵押管理办法》等相关规定，对在建工程抵押的内涵进行剖析，明确其是以合法取得的土地使用权连同在建工程投入资产，为获取继续建造资金贷款而设定的抵押行为。在与其他抵押形式的比较上，如与预购商品房抵押、一般不动产抵押的关系辨析，有学者指出预购商品房抵押的标的物是对预购商品房所有权的期待权，而在建工程抵押的抵押物是正在建造中的工程及其占用土地使用权；在建工程抵押与一般不动产抵押相比，抵押物处于未完成状态，价值和形态具有不确定性。

在法律规定和制度层面，国内研究梳理了从《担保法》到《物权法》再到《民法典》及其相关司法解释中关于在建工程抵押的规定演变，揭示了法律对在建工程抵押从模糊到逐渐明确的过程。学者们还关注到不同地区的地方法规和政策在在建工程抵押执行上的差异，例如部分地区对在建工程抵押范围、登记流程等的细化规定。在抵押权设定的法律问题研究中，对抵押期限，有学者认为目前法律未明确规定在建工程抵押期限的起止时间，导致实践中容易出现争议，应借鉴其他国家经验，结合我国实际情况，明确合理的抵押期限界定方式；在抵押价值认定方面，分析了成本法、假设开发法等评估方法在在建工程抵押价值评估中的应用及存在的问题，提出应完善评估标准和规范，提高评估的准确性和公正性。

对于在建工程抵押登记，国内研究聚焦于登记的性质、程序和效力等问题。在登记性质上，存在是一般抵押权登记还是预告登记的争议，部分学者通过对《物权法》《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规的解读，认为在建工程抵押登记应是一般抵押权登记，以更好地保护抵押权人的利益；在登记程序上，研究了办理登记所需材料、登记机关的职责等，指出当前登记程序中存在的繁琐、不规范等问题，并提出简化和规范登记程序的建议；在登记效力方面，探讨了登记对抵押权设立、对抗第三人等的影响。

在国外，不同国家基于自身的法律体系和房地产市场特点，对在建工程抵押有着不同的立法和实践。在德国，其抵押制度注重抵押权的流通性，流通抵押制度允许抵押权在市场上自由流转，对于在建工程抵押，通过完善的不动产登记制度和公示公信原则，保障抵押权的效力和交易安全。日本则采用财团抵押制度，将在建工程及其相关的土地使用权、机械设备等视为一个整体财团进行抵押，这种制度能够充分发挥在建工程的融资功能，但对财团的组成和评估有严格要求。英美法系国家，如美国，通过衡平法和普通法的结合，对在建工程抵押进行规范，注重合同的约定和当事人的意思自治，同时强调对债权人利益的保护。

当前研究虽取得了丰硕成果，但仍存在不足与空