完善商品房预售资金法律监管制度研究：问题剖析与路径优化.docxVIP

完善商品房预售资金法律监管制度研究：问题剖析与路径优化

一、引言

1.1研究背景与意义

1.1.1研究背景

商品房预售制度自上世纪五十年代在香港由霍英东先生提出，后于九十年代引入内地。在我国，其发展大致历经三个关键阶段。1978-1993年是雏形阶段，彼时我国刚改革开放，住宅供应严重短缺，城镇人均住宅面积不足7平方米，住房预订购制度应运而生，由政府安排房屋建设，购房单位依据批准计划和资金办理预订，建设局利用这些资金及银行贷款开展开发建设，这成为我国商品房预售制度的前身。1994-2000年为构建阶段，市场经济推动中国城镇化快速发展，住房供需矛盾突出，1994年7月国家颁布《城市房地产管理法》，结合香港实践和其他国家地区做法，正式建立商品房预售制度，同年11月原建设部颁布《城市商品房预售管理办法》，对预售行为的定义、所需材料等内容加以明确。2001年至今处于完善阶段，原建设部在2001年8月和2004年7月两次修订《城市商品房预售管理办法》，进一步明确商品房预售是房地产开发商将在建房屋提前售予购房者，购房者预付订金或房款的行为，严格规范了“预售证”审批流程和所需资料，至此该制度逐步成为我国商品房市场重要的行政管理体制。

在我国房地产开发进程中，预售体系不断规范化、完善化，预售资金在房地产企业资金来源中占比颇高，对行业发展意义重大。一方面，历史原因致使国内房地产市场以增量市场为主，大规模滚动开发仅靠开发商自身资金难以实现，预售制度有效解决了项目前期资金难题；另一方面，商品房预售价通常比现房低10%-20%，交房时间多为1-2年，这极大激发了消费者购房欲望，将潜在需求转化为实际需求，带动房市增长，缓解住房供不应求状况，还能让开发商在未投入全部成本时，通过预售提前了解市场需求，为后续发展奠定基础。

然而，近年来房地产市场波动加剧，预售资金监管问题频发。部分房企受利益驱使，违规挪用预售资金，导致楼盘烂尾、无法按时交付等情况，严重损害购房者权益。据相关报道，江西某电子商务产业园项目，开发商未按规定将全部预售资金存入监管账户，资金管理不善加之市场变化，致使项目商业体和公寓建设严重滞后，交付遥遥无期，购房者无奈集体维权。2021年以来，部分知名房企债务暴雷，多地项目停工，为防止房企挪用预售监管资金，西安、天津、石家庄等33省市相继加强预售资金监管，但在执行过程中，部分城市监管标准过于严苛，而部分地区又存在监管不力现象，不仅影响房企正常运营，也未能有效保障购房者权益。我国现行《城市商品房预售管理办法》规定各地负责本行政区域内城市商品房预售管理，缺乏全国统一规定，导致各地对商品房预售资金监管责任不清，监管效果参差不齐，亟需从法律层面完善预售资金监管制度。

1.1.2研究意义

从保障购房者权益角度来看，商品房预售资金监管制度直接关系到购房者的切身利益。购房者在购房时往往投入大量积蓄，若预售资金被挪用，楼盘烂尾，将使购房者面临钱房两空的困境。完善的监管制度能确保预售资金专款专用，保障项目顺利建设交付，让购房者按时拿到质量合格的房屋，维护其基本的生存居住权益以及财产安全。

在规范房地产市场秩序方面，有效的预售资金监管能约束房企行为，防止其过度融资、盲目扩张，避免资金链断裂引发的市场风险。当预售资金得到合理监管，房企需按照规定使用资金用于项目建设，促使企业专注于项目开发和质量提升，推动房地产市场从无序竞争向有序、健康的方向发展，提高市场整体运行效率，增强市场的稳定性和可持续性。

从完善法律制度体系层面出发，目前我国在商品房预售资金监管的法律规定上存在分散、不统一且部分规定可操作性不强的问题。深入研究并完善预售资金监管法律制度，能够填补法律空白，细化监管规则，使相关法律条文更具针对性和实用性，进一步健全我国房地产法律体系，为房地产市场的规范管理提供坚实的法律依据，促进法治建设在房地产领域的深入推进。

1.2国内外研究现状

国外许多国家和地区建立了各具特色的预售资金监管制度。美国房地产市场多为现房销售，预售性质房屋中，购房者初期支付的订金及后续首付款由第三方保管，工程完成交付时开发商才能获得房款，有效防止资金挪用。德国通过订立个性化购房合同，让购房者按照工程进度分期支付房款，如签订合同时不付款，地基动工后支付10%等，若建设进度延时，购房者可谈判推迟付款并要求折扣，若无法按时交房可退款或获赔偿。法国法律规定，购房合同签署前开发商不可挪用、转让或扣押定金，购买预售房按工程进度分期付款，如地基建好交付35%，建房封顶交付70%等。日本原则上禁止商品房预售，但开发商获得建筑许可并完成定金保全措施后可预售，购房者签订合同时支付10%-20%定金，余款竣工交付时支付，银