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2025年不动产登记代理人考试题库及答案

一、单项选择题

1.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，下列哪类不动产权利首次登记时，无需提交权源材料？

A.国有建设用地使用权

B.宅基地使用权

C.地役权

D.森林、林木所有权

答案：C

解析：地役权首次登记需提交地役权合同，而非传统意义上的“权源材料”（如出让合同、批准文件等）。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第六十三条，地役权设立登记的申请材料主要为需役地和供役地的不动产权属证书、地役权合同以及其他必要材料，权源材料一般指初始取得权利的原始凭证，地役权基于合同设立，故无需额外权源材料。

2.某开发商将已办理商品房预售合同备案的房屋再次出售给第三人，第三人申请转移登记时，登记机构应如何处理？

A.直接办理转移登记，因备案不产生物权效力

B.不予办理，因预售合同备案具有对抗效力

C.需核实是否存在预告登记，若存在则不予办理

D.要求第三人提供开发商同意转让的书面证明

答案：C

解析：根据《民法典》第二百二十一条，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预售合同备案与预告登记不同，备案是行政管理手段，不直接产生物权效力；但如果购房人已办理预告登记，则开发商再次出售的行为无法产生物权变动效力，登记机构应不予办理转移登记。若仅备案未预告登记，需进一步审查是否存在其他限制登记情形。

3.甲因继承取得一套房屋，但未办理转移登记即与乙签订买卖合同并交付房屋。后甲死亡，乙要求登记机构将房屋登记至自己名下，登记机构应：

A.直接为乙办理转移登记，因甲已通过继承取得所有权

B.要求乙先办理甲的继承登记，再办理甲到乙的转移登记

C.不予受理，因甲未取得不动产权属证书

D.要求乙提供甲的死亡证明即可办理

答案：B

解析：《民法典》第二百三十条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。但根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条，因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等。甲虽因继承取得所有权，但未办理登记的情况下，其处分房屋的行为需先完成继承登记，将房屋登记至甲名下，再由甲乙办理转移登记。因此登记机构应要求乙先办理甲的继承登记，再办理转移登记。

4.下列关于异议登记的表述，正确的是：

A.异议登记有效期为15个自然日，自登记完成之日起算

B.异议登记期间，登记机构应暂停办理任何处分登记

C.异议登记申请人需在登记后30日内提起诉讼

D.异议登记错误造成权利人损害的，由登记机构承担赔偿责任

答案：A

解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第八十四条规定，异议登记的有效期为15日，自登记完成之日起计算（自然日）。异议登记期间，登记机构并非暂停所有处分登记，而是对于涉及异议事项的处分登记应谨慎审查（如转移登记），若申请人书面同意或法院裁定，仍可办理（选项B错误）。异议登记申请人应在15日内起诉，而非30日（选项C错误）。异议登记错误的赔偿责任由申请人承担，而非登记机构（选项D错误，依据《民法典》第二百二十条）。

5.某公司以建设用地使用权抵押向银行贷款，后因经营困难，欲将抵押的土地上新增的厂房一并抵押给另一债权人。关于新增厂房的抵押登记，正确的处理是：

A.可以单独办理厂房抵押登记，无需涉及土地使用权

B.需将土地使用权与厂房一并抵押，否则厂房抵押无效

C.厂房未与土地一并抵押的，抵押权仅及于厂房，但实现抵押权时应一并处分

D.新增厂房不属于抵押物，抵押登记机构不得办理

答案：C

解析：《民法典》第四百一十七条规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。因此，新增厂房可以单独抵押（但需满足房地一体原则），或与土地一并抵押；若仅抵押厂房，登记机构可办理，但实现抵押权时需一并处分土地，厂房抵押权人仅就厂房变价款优先受偿。

二、多项选择题

1.根据《不动产登记操作规范（试行）》，下列哪些情形需要登记机构进行实地查看？

A.房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记

B.因不动产灭失导致的注销登记

C.在建建筑物抵押权登记

D.不动产登记资料查询申请

答案：ABC

解析：《不动产登记操作规范（试行）》1.7.3规定，实地查看的情形包括：（1）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；（2）在建建筑物抵押权登记；（3）因不动产灭失导