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2025年综合类-房地产经纪专业基础-房地产价格和估价历年真题摘选带答案(5套合计100道单选)

2025年综合类-房地产经纪专业基础-房地产价格和估价历年真题摘选带答案(篇1)

【题干1】根据市场比较法，评估某住宅楼时，需调整的不可比因素不包括（）

【选项】A.区位便利性差异B.建筑结构类型C.估价时点与交易案例时间差D.建筑面积误差

【参考答案】C

【详细解析】市场比较法要求选取与评估对象最相似的交易案例，调整因素应基于案例与待估对象的客观差异。时间差导致的物价指数变化需通过价格指数修正，而非直接排除该因素。

【题干2】收益法中，计算净收益时，若租赁合同约定租金包含物业费，应（）

【选项】A.全部计入净收益B.仅扣除空置期租金C.全部从毛收益中扣除D.按比例分摊

【参考答案】C

【详细解析】收益法要求净收益为“毛收益扣除运营成本”。若合同租金已包含物业费，该费用属于运营成本，需从毛收益中全额扣除，避免重复计算。

【题干3】某商业物业土地剩余年限10年，若采用成本法评估，土地剩余部分的估算方法应为（）

【选项】A.重置成本法B.市场比较法C.剩余法D.收益法

【参考答案】C

【详细解析】土地剩余年限不足40年时，需采用剩余法评估土地价值。成本法适用于土地剩余年限超过40年的情况，此时土地价值已包含在整体成本中。

【题干4】估价原则中，“替代原则”强调（）

【选项】A.估价结果应与市场价值一致B.同一资产在不同用途下价值不同C.不同替代品价值应趋同D.估价师可自主确定价值

【参考答案】C

【详细解析】替代原则要求当存在多个可替代资产时，其价值应趋同于最优替代方案。例如，若A、B两宗土地用途不同但区位相似，其价值应通过市场比较法趋同。

【题干5】评估某写字楼时，若已知未来5年净收益分别为120万、130万、140万、150万、160万，采用收益法时应优先选择（）

【选项】A.现值法B.假设开发法C.市场比较法D.剩余法

【参考答案】A

【详细解析】收益法适用于具有持续收益的资产。当净收益呈等差增长时，现值法（DCF）可通过计算年金现值简化计算，而假设开发法适用于待开发土地或待改造物业。

【题干6】影响房地产价格的区域因素中，哪项属于自然条件？（）

【选项】A.交通网络密度B.周边商业配套C.地形地貌D.市场供需关系

【参考答案】C

【详细解析】区域因素分为自然条件和人文条件。地形地貌（如坡地、河流）直接影响开发成本和利用价值，而交通、商业配套属于人文因素。

【题干7】某宗工业用地土地面积为5000㎡，规划允许容积率2.0，若采用成本法评估，土地总成本为800万元，则土地单位面积成本为（）

【选项】A.160元/㎡B.320元/㎡C.400元/㎡D.800元/㎡

【参考答案】A

【详细解析】土地单位面积成本=总成本/可建面积=800万/(5000×2)=160元/㎡。容积率影响可建面积，需按规划指标换算。

【题干8】估价中“持续原则”要求（）

【选项】A.假设估价对象持续使用至估价时点B.估价结果反映市场价值C.考虑估价对象未来可能改造D.价值计算基于现状用途

【参考答案】B

【详细解析】持续原则强调估价应基于资产当前实际用途和持续使用状态下的价值。若估价对象未来可能改造，需通过假设开发法评估，而非直接应用持续原则。

【题干9】某商铺2020年交易价300万元，2025年同类商铺均价上涨25%，若不考虑折旧，2025年估价应为（）

【选项】A.375万元B.225万元C.300万元D.需重新调查

【参考答案】A

【详细解析】价格指数调整法要求：估价金额=交易案例金额×（1+价格指数增长率）。若无折旧或功能变化，直接按25%调整。

【题干10】评估某待开发地块时，采用假设开发法，土地取得成本80万元，开发成本预计100万元，销售税费率5%，预计售价1200万元，则土地剩余价值为（）

【选项】A.220万元B.260万元C.280万元D.300万元

【参考答案】B

【详细解析】土地剩余价值=（售价-开发成本-税费）/（1+银行利率）。税费=1200×5%=60万，开发成本100万，则（1200-100-60）/（1+4%）≈260万元（假设利率4%）。

【题干11】估价中“最有效使用原则”要求（）

【选项】A.选择最高售价B.考虑法律限制C.评估现实最有效利用方式D.优先考虑政府规划

【参考答案】