合肥万达广场商业物业管理服务方案.docxVIP

合肥万达广场金街

物业管理服务方案

目录

第一章：万达广场金街概况

第二章：管理分析、服务理念及目标

第一节：管理难度及重点分析

第二节：管理服务理念与目标

第三章：物业管理服务整体设想及措施

第四章：物业管理机构运作方式

第一节：组织架构及岗位职责

第二节：员工培训方案及计划

第五章：前期服务、二次装修管理

第一节：前期物业管理服务介入方案

第二节：物业管理处筹备方案

第三节：接管验收方案

第四节：业主入住管理方案

第五节：二次装修管理方案及违章处理措施

第六章：日常物业管理

第一节：物业房屋和公共配套设施管理及维修方案

第二节：治安、车辆及交通管理

第三节：卫生、绿化、环保及其它管理

第四节：档案资料的建立与管理

第七章服务承诺与目标

第八章：物业维修和管理的应急措施

一、业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急措施

二、小区物业管理范围内突然断水、断电、无煤气的应急措施

三、业主与业主、使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施

四、雨、污水管及排水管阻塞的应急措施

五、电梯、水泵等大型机电设备突然停转或机电故障的应急措施

六、发生火警时的应急措施

七、防汛防台应急预案

八、接报刑事、治安事件处理程序

九、遇燃气泄漏、触电事故处理程序

十、遇爆炸物或可疑物品处理程序

十一、其他突发事件的处理程序

第九章：丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施

第一章合肥万达城市广场D区概况

[项目地址]项目位于合肥中心城区，西至马鞍山路?。

[总占地面积]11.7万㎡，总建筑面积70.35万㎡。

[本住宅占地面积]约1.2万㎡

[本项目总建筑面积]75570.5㎡

[地上总建筑面积]65050.5㎡

其中[高层住宅建筑面积]60652.1㎡；

[户数]578户

[商业用房建筑面积]4389.4㎡；

[户数]33户

[配套公共服务场地]1604㎡；

[总幢数]5栋

其中[25层住宅幢数]3栋

[33层住宅幢数]2栋

配套公共服务设施：

其中[物业用房]379.1㎡

[业主委员会办公用房]25㎡

[地下总建筑面积]10520㎡

其中[地下车库建筑面积]7653㎡；

[车位分布]机动停车位259辆

其中[地下一层车位]130个;

[地下二层车位]129个；

本项目建筑结构

[住宅]框架结构；

[商业]框架结构；

[电梯品牌]上海三菱

第二章管理分析、服务理念及目标

第一节管理难度及重点分析

一、底商与业户的矛盾、大商业经营活动与业户的矛盾

底商经营活动可能对楼上业户的日常生产生活产生一定影响，进而可能引发矛盾纠纷。万达广场大商业项目开业后，商业街区与居住区因功能属性差异，可能产生较为尖锐的矛盾冲突。因此，广场底商与高层楼宇业户、大商业与居住区之间关系的协调处理，将成为管理工作的重点。拟采取以下措施对相关关系进行协调处理。

（一）统一引导规划商业经营项目。

在商铺租赁过程中，应充分考虑居民生活需求的多样性，向相关业户提出合理化意见，引导其科学配置各类经营项目的位置、规模及风格，坚持大型商业综合体与独立商铺相结合、健康养生与娱乐休闲相结合、专业专卖店与综合百货店相结合、金融服务与商务服务相结合的原则。通过合理规划商业业态结构，兼顾居民生活需求的全面覆盖与出租方经济效益的合理保障，有效预防底商经营者与楼上业户之间因经营事项产生的纠纷。

（二）规范商业门店的装修。

在商业门店装修管理过程中，应严格实施装修宣传提示、装修审批、装修检查、违规行为处理及装修验收五个管理环节。装修工程应首先依法向公安消防部门提交消防申报审批申请，工程完工后须经公安消防部门验收合格后方可正式营业。相关责任单位应严格禁止越线经营等违规行为，有效避免餐饮油烟污染等扰民现象的发生。

（三）严格协议签订。

在商业门面转让、租赁过程中，买受人或承租人应当依法签订合肥万达广场《管理规约》、《区域防火安全责任书》等协议。在依法享有物业服务权利的同时，应依法履行相应义务，以维护良好的商业环境，促进商户与业户之间的和谐关系。

二、收费标准较低、管理成本控制压力大

根据合肥物业管理市场现状，普遍存在的物业管理服务收费标准偏低，且业户缴费意愿不足。同时，项目所在地为合肥市近年重点拆迁与开发区域，周边交通配套设施持续改造，多数业主属投资购房群体，因此在物业管理服务实施初期，可能面临入住率较低及收费难度较大的情况。在此种情况下我们需要继续保持高品质的服务输出，管理成本压力较大，因此我们考虑以下措施开源节流：

将成本控制导入目标管理，做好节流，挖掘可经营资源，广为开源。

在交验入住期间，应