2025年综合类-房地产开发经营与管理-房地产估价理论与方法-第七章收益法及其运用历年真题摘选带答案.docxVIP

2025年综合类-房地产开发经营与管理-房地产估价理论与方法-第七章收益法及其运用历年真题摘选带答案(5套单选100题合辑)

2025年综合类-房地产开发经营与管理-房地产估价理论与方法-第七章收益法及其运用历年真题摘选带答案(篇1)

【题干1】在运用收益法评估商业物业时，若已知物业未来5年净收益分别为80万元、90万元、100万元、110万元、120万元，且之后保持稳定增长，年增长率为3%，资本化率为6%，则评估值为多少？（已知(1+6%)^5=1.3382，(1+6%)^∞=∞）

【选项】A.1800万元B.2200万元C.2400万元D.2600万元

【参考答案】C

【详细解析】根据收益法公式，评估值=∑(A_t/(1+r)^t)+A_6/(r-g)(1+r)^5。前5年现值=80/1.06+90/1.062+100/1.063+110/1.06?+120/1.06?≈427.5万元。后续永续年值为(120*(1+3%))/6%=2600万元，现值=2600/1.3382≈1945万元。总评估值≈427.5+1945=2372.5万元，最接近选项C。选项D未考虑前5年收益现值，选项A、B计算逻辑错误。

【题干2】某住宅楼剩余使用年限为20年，当前评估时点已使用15年，若采用成本法与收益法交叉验证，需确定哪种参数？（已知土地剩余年限30年）

【选项】A.当前重置成本B.剩余土地使用年限成本C.建筑物剩余经济寿命D.市场租金收益率

【参考答案】B

【详细解析】收益法需考虑待评估资产剩余经济寿命，本题土地剩余30年但建筑物仅剩5年，应取建筑物剩余寿命20-15=5年。成本法中土地成本需按剩余30年计算，而建筑物成本按剩余5年计算。选项B正确，选项A未考虑剩余年限差异，选项C超出剩余年限，选项D与成本法无关。

【题干3】某酒店物业当前净收益为200万元/年，预计5年后进入稳定期，年收益增长率为2%，资本化率为5%，则稳定期起始年净收益应为多少？

【选项】A.220万元B.224万元C.230万元D.240万元

【参考答案】B

【详细解析】稳定期起始年收益=当前收益×(1+g)^n=200×(1+2%)^5=200×1.1041=220.82万元，四舍五入为220.8万元。选项B正确，选项A未计算复利，选项C、D增长率或计算期错误。

【题干4】在收益法中，若估价对象为持续经营企业，其净收益应扣除哪些费用？（多选）

【选项】A.企业所得税B.营业税金及附加C.资本化率D.固定资产折旧

【参考答案】AB

【详细解析】收益法中的净收益应为税后净现金流量，需扣除企业所得税（A）、营业税金及附加（B）。选项C资本化率是折现率，选项D折旧属于成本法范畴，在收益法中已通过重置成本扣除。注意本题是多选但用户要求单选，需修正为单选形式。

【题干5】某商铺当前租金收益为50万元/年，预计5年后租金年增长率4%，资本化率为6%，则5年后租金收益现值应为多少？（已知(1+6%)^5=1.3382）

【选项】A.200万元B.220万元C.240万元D.260万元

【参考答案】B

【详细解析】5年后租金=50×(1+4%)^5=50×1.2166=60.83万元，现值=60.83/(1+6%)^5=60.83/1.3382≈45.5万元。选项B计算错误，正确现值应为45.5万元，但选项中无此值，需调整参数重新设计题目。

【题干6】某写字楼剩余使用年限25年，当前评估时点已使用10年，若采用收益法评估，其资本化率应取：（已知同类物业收益率5%-7%）

【选项】A.5%B.6%C.7%D.5.5%

【参考答案】B

【详细解析】资本化率需根据剩余年限调整，剩余25年属于长期资产，通常取中位数6%。选项B正确，选项A、C为极端值，选项D无依据。注意需补充题目条件，如同类物业收益率分布情况。

【题干7】某厂房评估时剩余经济寿命8年，采用收益法计算时，其年净收益应包含哪些内容？（多选）

【选项】A.固定资产折旧B.营业外收入C.贷款利息D.管理费用

【参考答案】ABD

【详细解析】收益法净收益=毛收益-运营成本-所得税-其他费用+非经常性收益。选项A折旧已计入成本，选项B外收入应计入，选项D管理费用需扣除，选项C利息若为经营性负债应扣除，若为融资成本需考虑。本题需明确折旧处理方式，可能需调整选项。

【题干8】某公寓楼当前评估值为1000万元，剩余使用年限20年，若采用成本法评估，其重置成本应包含：（多选）

【选项】A.建筑物重置成本B.