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2025年综合类-房地产估价理论与方法-比较法及其运用历年真题摘选带答案(5套单选100题合辑)

2025年综合类-房地产估价理论与方法-比较法及其运用历年真题摘选带答案(篇1)

【题干1】市场比较法中，若待估宗地与交易案例区域条件差异较大，应优先通过区域因素调整系数修正价格。以下哪项不属于区域因素调整的内容？

【选项】A.土地位置等级差异B.交通基础设施完善度C.政策法规变动影响D.周边配套服务成熟度

【参考答案】C

【详细解析】政策法规变动影响属于市场动态调整范畴，而非区域固有因素。区域因素调整主要针对自然条件、区位位置、配套设施等客观因素，政策变动应通过市场趋势分析或特别处理，故选项C不属调整内容。

【题干2】在筛选交易案例时，若案例成交时间超过市场周期波动期，应如何处理？

【选项】A.直接排除B.按市场指数修正C.重新评估市场价值D.混合使用案例

【参考答案】B

【详细解析】超过市场周期波动期（通常为2-3年）的案例需结合市场价格指数修正，而非直接排除或混合使用。选项C错误因重新评估需独立市场分析，选项D未考虑时间修正的必要性。

【题干3】比较法中参数选择时，若交易案例存在特殊交易动机（如急售），应如何调整？

【选项】A.不调整价格B.增加修正系数C.扣除动机溢价D.增加风险补偿

【参考答案】C

【详细解析】特殊交易动机需通过价格内涵分析，急售案例通常存在非理性低价，应扣除动机溢价（如急售折扣率），而非简单增加系数或补偿，故选项C正确。

【题干4】市场比较法中，待估对象与案例差异涉及土地面积、容积率等指标，应采用哪种修正方式？

【选项】A.线性插值法B.市场基准值比对C.因子累加修正D.市场交易对价分析

【参考答案】C

【详细解析】土地面积、容积率等指标差异需通过因子累加修正（如每平米价格修正率×面积差），线性插值法仅适用于连续分布数据，选项A错误。

【题干5】比较法中，区域因素调整系数的计算公式为（）

【选项】A.（待估地基准价/案例价）×100%B.（案例价/待估地基准价）×100%C.（区域差异值/基准值）×100%D.（市场指数差/基准指数）×100%

【参考答案】C

【详细解析】区域差异值（如交通、配套）与基准值的比值决定调整系数，公式为（区域差异值/基准值）×100%，选项D表述为市场指数调整场景，选项A、B公式逻辑错误。

【题干6】交易案例中，若产权性质为“保留租赁权”而非“净租售”，应如何处理？

【选项】A.直接采用案例价格B.加权平均同类案例C.扣除租金现值D.增加租赁收益溢价

【参考答案】C

【详细解析】保留租赁权需扣除未来租金现值，选项B加权平均未解决产权差异，选项D溢价逻辑错误，故选项C正确。

【题干7】比较法中，若市场呈现持续下行趋势，应如何修正交易案例价格？

【选项】A.不修正B.按趋势增长率修正C.增加风险溢价D.扣除趋势损失

【参考答案】D

【详细解析】下行趋势下需扣除价格修正值（如趋势损失率），而非增加溢价或风险补偿，选项B增长率方向错误。

【题干8】交易案例中，若成交税费由卖方承担，应如何调整？

【选项】A.不调整B.增加税费成本C.减少案例价格D.加权同类案例

【参考答案】C

【详细解析】税费承担方差异需调整案例价格，卖方承担税费相当于降低实际成交价，选项C正确。

【题干9】比较法中，价格内涵的组成不包括哪项？

【选项】A.市场价值B.权益价值C.现实交易价值D.评估时点价值

【参考答案】C

【详细解析】价格内涵包含市场价值（A）和权益价值（B），现实交易价值（C）是市场行为结果，评估时点价值（D）是时间属性，故选项C不属于内涵组成。

【题干10】若交易案例存在抵押贷款未结清，应如何处理？

【选项】A.直接采用抵押价B.扣除未结清贷款C.增加抵押成本D.加权同区域案例

【参考答案】B

【详细解析】抵押贷款未结清需扣除负债部分，选项A抵押价未区分产权状态，选项D未解决负债问题。

【题干11】比较法中，待估宗地周边存在待开发地块，应如何修正？

【选项】A.增加地价溢价B.扣除预期开发价值C.按市场基准修正D.加权同类型案例

【参考答案】B

【详细解析】未开发地块存在潜在增值，评估中需扣除当前未实现的开发溢价，选项A错误。

【题干12】交易案例中，若产权为“预购权”而非“所有权”，应如何调整？

【选项】A.不调整B.加权同类案例C.扣除所有权溢价