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我国保有环节房地产税法律制度：困境剖析与优化路径

一、引言

1.1研究背景与意义

近年来，我国房地产市场蓬勃发展，已然成为国民经济的重要支柱产业。国家统计局数据显示，2025年一季度，全国新建商品房销售面积虽下降3%，但相比去年全年收窄9.9个百分点，且比1-2月份降幅收窄2.1个百分点；销售额下降2.1%，降幅比去年全年收窄15个百分点，比1-2月份收窄0.5个百分点。从40个重点城市监测情况来看，一季度新建商品房销售面积和销售额分别增长1.2%和4.4%，其中一线城市新建商品房销售面积增长0.6%，市场交易愈发活跃。然而，在房地产市场繁荣发展的背后，也逐渐暴露出诸多问题，如房价波动较大、投资投机性购房行为屡禁不止等，这些问题不仅影响了房地产市场的健康稳定发展，也对民生保障和经济的可持续发展造成了一定的冲击。

在这样的背景下，保有环节房地产税法律制度的研究显得尤为重要。完善的保有环节房地产税法律制度，有助于优化我国税收体系。当前，我国房地产税收体系在流通环节和保有环节存在税负不均衡的状况，流通环节税负重，而保有环节税负相对较轻。通过深入研究并完善保有环节房地产税法律制度，能够使房地产税收体系更加科学合理，充分发挥税收的调节作用。从国际经验来看，多数发达国家都建立了较为完善的房地产保有环节税收制度，如美国的财产税，其对房地产的征税是财产税的重要来源，约占财产税收入的75%，来自于居民住宅的约占50%，这为地方政府提供了稳定的财政收入来源，同时也有效调节了房地产市场。我国对保有环节房地产税法律的研究，正是顺应这一国际趋势，填补国内税收体系在这方面的不足。

研究保有环节房地产税法律制度，对房地产市场的调控具有重要意义。房地产税作为保有环节的税收，会增加持有住房的成本，有助于抑制投资投机性购房需求，引导住房的理性消费和投资。以日本和韩国为例，尽管两国使用保有环节房地产税调节住房价格的效果不尽如人意，但在抑制房地产投机方面仍起到了一定作用。我国若能建立健全保有环节房地产税法律制度，将有助于稳定房价，促进房地产市场的平稳健康发展，避免市场的大起大落，实现住房资源的合理配置，满足居民的合理住房需求。

保有环节房地产税还能为地方政府提供稳定的财政收入来源。随着房地产市场的发展，房地产产业规模巨大，税基可观。在国外，房地产保有税一般由地方政府征收，是地方税的重要组成部分和地方政府的重要收入来源。在发展中国家，财产税收入占地方税收收入的比重一般维持在20%-50%之间，且地位日益重要。在我国，研究并完善保有环节房地产税法律制度，能够增加地方财政收入，减少地方政府对土地出让金的过度依赖，优化地方财政收入结构，为地方公共基础设施和公共事业的建设提供资金支持，加强地方投资环境建设，推动地方经济的良性运营和发展。

1.2国内外研究综述

在国外，房地产税作为地方财政收入的重要来源，已有较为成熟的理论研究与实践经验。学者Oates在其经典研究中指出，房地产税与地方公共服务之间存在紧密联系，地方政府通过征收房地产税为公共服务提供资金支持，进而影响居民的居住选择和房地产市场的发展。这一观点强调了房地产税在地方财政与公共服务供给中的关键作用，为后续研究奠定了基础。Hoyt通过对美国房地产税制度的深入分析，探讨了房地产税对房地产市场价格的影响机制，认为房地产税的征收会增加房产持有成本，从而在一定程度上抑制房价的过度上涨。这一研究为理解房地产税对房地产市场的调控作用提供了重要参考。

从国际经验来看，各国的房地产保有环节税收制度各有特色。美国的房地产税以市场价值为计税依据，税率由地方政府根据财政支出需求确定，具有较强的灵活性和自主性。这种制度设计使得地方政府能够根据自身发展需求，合理调整房地产税税率，为地方公共服务提供稳定的资金支持。日本则实行固定资产税和都市规划税并行的房地产保有环节税收制度，对不同用途的房地产设置不同的税率，以实现对房地产市场的精准调控。例如，对商业房地产设置较高税率，对住宅房地产设置相对较低税率，以促进房地产市场的合理布局。

在国内，随着房地产市场的快速发展和房地产税收制度改革的推进，学者们对保有环节房地产税法律制度的研究也日益深入。一些学者从理论层面探讨了保有环节房地产税的征收目的、基本原则和法律定位。他们认为，征收保有环节房地产税不仅是为了增加财政收入，更重要的是为了调节房地产市场，促进社会公平。在基本原则方面，应遵循税收公平原则、税收效率原则和财政收入原则，确保房地产税制度的合理性和有效性。在法律定位上，房地产税应作为地方税的主体税种，为地方政府提供稳定的财政收入来源。

另一些学者则从实证角度分析了保有环节房地产税对房地产市场、地方财政收入和居民财富分配的影响。有研究通过构