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二手房交易流程

二手房交易相较于新房交易，流程更为复杂，涉及多个环节和注意事项。下面我们来逐步了解二手房交易的具体流程，以及每个环节中需要注意的关键点。

在二手房交易中，需要进行的是看房和签约。看房时，买方应仔细核实房屋状况，包括房屋的建筑结构、朝向、采光、质量、面积、层高、装修、家具等，同时也要了解小区的交通、生活配套、绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等状况。确认房屋权利情况，如土地使用权类型、使用期限、房屋所有权性质、是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、是否列入拆迁范围等。这些信息的核实有助于控制交易的实际成本和风险。例如，如果土地使用权为划拨，可能涉及补交土地使用权出让金；如果房屋租赁期未满，承租方有权租住至期满以及优先购买权；如果房屋仍在抵押期，则需在过户前先行解除抵押。这些情况的了解，可以让交易双方在签订合同时更加放心省心。

看房满意后，买方决定购房，应与卖方确定合同内容，包括房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等。房管局通常提供二手房买卖合同范本，并要求交易双方使用。实践中，买卖双方可能还需要按照范本重签买卖合同，这两份合同都是有效的，买卖双方可以约定两个版本合同发生冲突的解决原则，否则通常以后签的协议为准。因此，注意让两个版本的合同内容保持一致，是买卖双方都务必注意的问题。

签约后，按照合同约定支付房款。支付房款是买方的主要义务，一般有一次性付款和按揭付款两种方式。前者通常需要双方足够互信、买方有足够资金、卖方已取得房产证、房屋可立即交付使用、房屋转让不存在（或可立即解除）抵押等条件，按交易进度支付房款（签合同付定金/过户后付大部分房款/交房后付余款）。后者则签合同付定金/签按揭合同付首期款/余下的房款由银行打到卖方账户上）。

过户是房屋权属人由卖方变更为买方的过程。双方对此须明确：到房管局办理买卖合同登记和过户的时限，一般为卖方取得产权证或解除抵押后的某一时间。过户所涉税收和费用的承担，买方的人数，买方应确定过户后产权证上登记的权属人，避免签约后家庭成员变化再考虑变更或增减房屋权属人情况出现。户口迁出，在卖方（原户主）未迁出前，现行政策不同意买方（新户主）户籍迁入，因此卖方户口迁出交易房屋的时限应予以约定。

二手房交易流程

看房与签约

看房是二手房交易的第一步，买方在确定房源后，会与卖方进行初步洽谈，了解房屋的基本情况，如房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。看房满意后，买方决定购房，应与卖方确定合同的内容，如房屋价格、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。房屋中介公司为体现其居面身份，往往作为合同第三方。由于房管局大多提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，因此实践中买卖双方常常还需要按照范本重签买卖合同，可以说这两份买卖合同都是有效的，买卖双方可以约定两个版本合同发生冲突的解决原则，否则通常以后签的协议为准。所以注意让两个版本的合同内容保持一致，是你和卖方双方都务必注意的问题。

按合同约定付房款

支付房款是买方的主要义务，一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。前者常需要双方足够互信、买方有足够资金、卖方已取得房产证、房屋可立即交付使用、房屋转让不存在（或可立即解除）抵押等权利限制等条件，按交易进度支付房款（签合同付定金/过户后付大部分房款/交房后付余款）。后者则签合同付定金/签按揭合同付首期款/余下的房款由银行打到卖方帐户上）。

交房

1.交房的时间和条件。交房一般与尾款支付同时或稍后进行，如无约定交钥匙视同交房。双方应明确交付房屋状况，如卖方负责清空房间，不得留有大件废弃家具等。

2.物业费、水电费等承担方式。通常买方自交房后开始缴纳，卖方应提供此前缴费证明。

3.房屋出租的，应约定交房后由谁收取剩余租金或买方如何重签租赁合同等。

过户

过户即将房屋的权属人由卖方变更为买方。对此须明确：

1.到房管局办理买卖合同登记和过户的时间，一般为卖方取得产权证或解押后的某一时间。

2.过户所涉税费和费用承担，买方应确定过户后产权证上登记的权属人，避免签约后家庭成员变化再考虑增减房屋权属人情况出现。

3.户口迁出。在卖方（原户主）未迁出前，现行政策不同意买方（新户主）户籍迁入，因此卖方户口迁出交易房屋的时间应予以约定。

违约责任

1.合同义务的履行时限必须是简单易懂的日期，尽量避免模糊的“之前”“之后”表述；

2.每项主要义务均应有违约责任；

3.违约责任承担方式应首选违约金，数额应考虑违约造成的损失，但以不超过总房款的20%为宜，因为违约金被认为过高法院会依法调低，反而处于不确定状态；

4.应约定如解除合同，买方占用房屋期间使用费用的计算方法以及卖方承担买方损失的计算依据；

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